Käufer und Verkäufer sollten in der Planungsphase eine Grundbucheinsicht vornehmen. Was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie hier?
Das Grundbuch gibt Aufschluss darüber, wer der bücherliche Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist. So wird eindeutig, ob der Vertragspartner überhaupt zur Veräußerung berechtigt ist. Darüber hinaus enthält der Grundbuchauszug detaillierte Informationen über die zur Liegenschaft gehörenden Grundstücke wie Flächenausmaß, Adresse oder Grundstücksgrenzen. Auch die erlaubte Art der Nutzung ist darin vorgeschrieben. Diese Nutzung wird vom Vermessungsamt erhoben und ist nicht mit der Flächenwidmung durch die Gemeinde zu verwechseln.
Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register mit allgemeinen Informationen und einer Urkundensammlung. Es wird von den Bezirksgerichten verwaltet. Das Grundbuch ist somit ein rechtsgültiges Dokument, für das der bücherliche Vertrauensgrundsatz gilt. Das bedeutet, dass die im Rahmen einer Grundbucheinsicht entnommenen Informationen absolut verlässlich sind.
Neben den allgemeinen Informationen zur Liegenschaft sind im Grundbuch auch eventuell vorhandene Pfandrechte, also Hypotheken, vermerkt. Das gilt auch für Wohnrechte und Vorkaufsrechte. Bei Vorkaufsrechten muss der Verkäufer die Person, die dieses Recht innehat, über den Verkauf informieren und ihr die Chance geben, die Liegenschaft zum aktuell gebotenen Preis zu erwerben. Weder das Vorkaufsrecht noch das Wohnrecht erlöschen mit dem Weiterverkauf.
Die Gebühren für eine Grundbucheinsicht betragen bei einer Abfrage über ein Bezirksgericht oder einen Notar 13,70 Euro pro Auszug. Beim Notar kommen noch die Kosten für den Zeitaufwand hinzu. Wurde eine Pauschale vereinbart, sind diese inklusive.
Auch über das Internet kann das Grundbuch eingesehen werden. Hier richten sich die Gebühren nach dem Aufwand. Sie beginnen bei 1,05 Euro für die Suche nach Grundstückadressen und können bis zu 44 Euro für die Abfrage digitaler Kastralmappen betragen. Eine Vollabfrage einer Einlagezahl kostet aktuell 3,36 Euro. Wer via Internet das Grundbuch einsehen möchte, sollte darauf achten, dass es sich um vom Bundesministerium für Justiz autorisierte Verrechnungsstellen handelt.
Sowohl das Hauptbuch als auch die dazugehörige Urkundensammlung kann auf Anfrage von jedermann eingesehen werden, sofern ein berechtigtes Interesse daran besteht. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein Kauf der Liegenschaft geplant ist. Die Anfrage erfolgt dann über einen Anwalt oder Notar.
Der Grundbuchauszug setzt sich aus mehreren Blättern zusammen. Schon die Aufschrift enthält wichtige Informationen für den potentiellen Käufer, da darin der Hinweis auf Wohnungseigentum, öffentliches Gut und das Baurecht vermerkt ist. Das A1-Blatt geht auf die Größe und die Adresse der Liegenschaft ein, das A2-Blatt enthält Informationen zu öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen und dinglichen Berechtigungen, die mit der Liegenschaft verbunden sind. Dingliche Berechtigungen sind neben dem Eigentum Pfandrechte und Dienstbarkeiten, die erhalten bleiben, sofern die Liegenschaft nicht im Rahmen des Verkaufs entlastet wird. Das B-Blatt informiert über den Eigentümer und eventuelle Miteigentumsanteile, das C-Blatt geht detailliert auf die Belastungen ein.
Für Laien ist eine Grundbucheinsicht eine Herausforderung, da sie viele detaillierte Informationen enthalten. Bei einer ernsthaften Kaufabsicht sollte aber keiner der im Grundbuch enthaltenen Vermerke unverständlich bleiben. Anwälte, Notare oder die Grundbuchgerichte der Bundesländer sind Anlaufstellen, die für unverständliche Punkte Erklärung bieten.
