Zuerst das Grundstück und dann der Hausbau? Erfahre hier, welche Vor- und Nachteile dies auf die Bonität und die Finanzierung hat.
Die Preise steigen und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Um sich noch einen leistbaren Grund zu sichern, ist ein zeitnaher Kauf zu empfehlen. So kann auch dem drohenden Geldwertverlust entgegengewirkt werden. Zwar sind die Grundstückspreise im Vergleich zum vorigen Jahr nur im einstelligen Bereich gestiegen, seit 2012 sind sie im Schnitt aber im zweistelligen Bereich bzw. teilweise sogar um mehr als 20 Prozent angestiegen.
Für den Quadratmeter Grund müssen in Österreich durchschnittlich 250 Euro bezahlt werden, wobei es je nach Region deutliche Unterschiede gibt. Am günstigsten ist die Steiermark mit weniger als 100 Euro pro Quadratmeter, am teuersten ist Wien mit über 800 Euro pro Quadratmeter.
Zusammen mit den Kosten für ein Haus kann das Bauvorhaben dadurch sehr teuer werden. Die monatlichen Raten für einen Kredit sind schwer zu bewältigen, außerdem steigen mit der Kreditsumme tendenziell die Zinsen. Nachdem für einen Bau mindestens 20 Prozent Eigenkapital von den Banken für eine Kreditvergabe vorausgesetzt werden, kann es schon am Ersparten scheitern. In solchen Fällen sollte zunächst das Grundstück gesichert und zumindest schon teilweise abbezahlt werden, bevor in den Bau investiert wird.
Ob der Kauf eines Grundstückes vor dem Haus ein Vorteil oder Nachteil ist, hängt von den Pflichten ab, die darauf lasten. Ist der Grund schon abbezahlt, gilt er bei den Banken als Sicherheit. Dadurch können bei der Baufinanzierung günstigere Konditionen, d.h. niedrigere Zinsen angeboten werden.
Wenn auf den Baugrund aber noch ein Kredit läuft und die Bank im Grundbuch eingetragen ist, ist das von Nachteil, da dadurch die Bonität des Kreditnehmers geschwächt wird. Ein Kredit ist mit schlechteren Konditionen verbunden. Außerdem ist es von Grund auf schwerer, einen Geldgeber zu finden, der sich mit einer Eintragung im Grundbuch an zweiter Stelle zufriedengibt.
Weitere Nachteile ergeben sich teilweise erst im Laufe des Bauvorhabens. Manche Traumimmobilien können aufgrund der Bodenbeschaffenheit, wie etwa einem starken Gefälle, nicht gebaut werden. Auch Photovoltaikanlagen machen nicht immer Sinn.
Neben dem Preis für das Grundstück sind auch Kosten für den Notar bzw. den Grundbuchsauszug und -eintrag, die Grunderwerbssteuer und eventuell einen Makler fällig. Auch wenn das Grundstück noch nicht bebaut ist, werden Abgaben an die Gemeinde fällig, die jährlich für das Nutzungsrecht zu zahlen sind.
Nicht zu verachten sind die Kosten für die Erschließung des Grundstücks. Wurde darauf bisher noch kein Haus gebaut, gibt es für gewöhnlich keinen Strom- und Kanalanschluss.
Ein großer Vorteil davon, das Grundstück und das Haus gemeinsam zu erwerben, ist die gute Planbarkeit der Finanzierung. Für beides wird ein gemeinsamer Kredit aufgenommen, der Eigentümer hat also nur einer Bank gegenüber eine Verpflichtung und es muss nur eine monatliche Rate gezahlt werden. Dadurch reduzieren sich Kontoführungsgebühren, Bearbeitungsgebühren usw. auf ein Minimum.
Wer erst das Grundstück und dann das Haus kauft läuft Gefahr, ungünstigen Baugrund zu erwerben. Oftmals stellt sich erst im Laufe der Planung heraus, wie groß das Grundstück sein muss. Werden Niedrigenergiehäuser oder Solaranlagen geplant, gibt es Standorte, die komplett ungeeignet sind. Wer noch keine genaue Vorstellung von dem Haus hat, sollte deshalb mit dem Kauf des Grundstücks warten, bis zumindest ein ungefährer Plan vorhanden ist.
Der Ablauf beim Grundstückskauf ist ähnlich wie beim Hauskauf. Bevor das Grundstück gekauft wird, sollte es besichtigt werden. Am besten kommt zum Besichtigungstermin gleich ein Experte mit, der die Bodenbeschaffenheit prüft, Wasseradern aufdeckt und die Höhe des Grundwasserspiegels ermittelt. Ist der Boden zu weich oder der Wasserspiegel zu hoch, kann zwar trotzdem gebaut werden, doch das ist mit entsprechend höheren Kosten für das Fundament verbunden.
Anschließend muss geprüft werden, ob es sich laut Grundbuch und Flächenwidmungsplan überhaupt um ein Baugrundstück handelt und ob das Grundstück Altlasten, z.B. in Form von Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Nutzungsrechten, hat. Grundsätzlich ist eine Umwidmung in Baugrund zwar möglich, jedoch nicht immer zulässig. Der potentielle Käufer sollte sich deshalb vor der Vertragsunterzeichnung darüber informieren und außerdem mit dem Verkäufer vereinbaren, dass dieser die Kosten für die Umwidmung übernimmt. Erst dann kann der Kauf mithilfe eines Notars abgewickelt werden.
Interessenten, die mit dem Gedanken spielen, ein Grundstück zu kaufen, sollten einige Tipps zusätzlich zum Ablauf beim Grundstückskauf beachten. Häufig ist es nicht ganz einfach, das perfekte Grundstück für das eigene Bauvorhaben zu finden.
- Bei Gemeinden anfragen: Möglicherweise gibt es bei der Gemeinde Auskunft darüber, wo Neubaugebiete entstehen und wo sich Kaufinteressenten vormerken lassen können.
- Wohnumgebung prüfen: Das Umfeld des Grundstücks mitsamt seiner Infrastruktur und seines Freizeitangebots ist wichtig für Käufer. Gibt es Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe?
- Budget ermitteln: Häufig schätzen Häuslbauer die Kosten für die Bebauung zu gering ein. Hier sollte ein großzügiger Puffer eingeplant werden, um eine reibungslose Finanzierung zu sichern.
- Bebauungsplan prüfen: Bei der Gemeinde kann die Art und Weise der möglichen Bebauung geprüft werden. Möchten Bauherren unbedingt ein zweistöckiges Haus mit Flachdach bauen, sollten sie vorher prüfen, ob dies möglich ist.
- Preis verhandeln: Zum Teil gibt es beim Grundstücksverkauf einen recht hohen Verhandlungsspielraum. Steht der Grund schon lange zum Verkauf, zeugt dies von wenigen Interessenten. Hier sollte der Interessent nicht vor Verhandlungen zögern. Generell ist bei Grundstückspreisen ein gewisser Puffer eingeplant.
- Mit Makler Grundstück kaufen: Tipps haben die Immobilienexperten viele, wenn es darum geht, das richtige Grundstück für ein Bauvorhaben zu finden. Häufig haben sie gute Verbindungen zu Verkäufern und können einen guten Preis aushandeln.
Weil es sich um große Summen handelt, sollte der Grundstücks-Kaufvertag von einem Anwalt abgewickelt werden. Fixe Bestandteile des Vertrags sind die Namen, Anschriften und Unterschriften von Käufer und Verkäufer, der Kaufpreis, die Nennung möglicher Altlasten, ein Grenzkataser, der Grundbuchsauszug mit Auszeichnung als Baugrund und natürlich die genauen Maße des Grundstücks.
Auf einen Notar kann bei einem Grundstückskauf nicht verzichtet werden. Der Käufer muss damit rechnen, dass für seine Dienste ein bis drei Prozent des Kaufpreises anfallen. Die jeweils geltenden Kammertarife können dabei helfen herauszufinden, ob das Honorar nicht zu hoch ist. Grundsätzlich empfiehlt es sich, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren, da dadurch nicht für jede beantwortete Frage gleich eine Rechnung für eine Stunde Beratung ins Haus flattert.
Wer ein Grundstück kauft, kann es sich nicht einfach so anders überlegen und vom Kauf zurücktreten. Es handelt sich um einen verbindlichen Vertrag, der Grund kann nicht wie ein Kleidungsstück innerhalb einer gewissen Frist retourniert werden.
Es gibt lediglich einzelne Ausnahmen. Am besten wäre es, wenn der Verkäufer mit dem Rücktritt einverstanden ist. Sollte der Grund gekauft werden, bevor der Käufer das OK für einen Kredit von der Bank bekommen hat, kann im Vertrag eine Klausel enthalten sein, dass er nur in Kraft tritt, wenn bis zu einem bestimmten Stichtag die Zusage erfolgt. Ein Rücktritt ist außerdem dann möglich, wenn der Käufer den Vertrag direkt im Rahmen der Erstbegehung unterzeichnet hat. Dann muss aber eine Frist von 24 Stunden eingehalten werden.
Kann der Käufer nicht zahlen, weil er keine Förderung für sein Bauvorhaben bekommt, keine steuerlichen Vorteile zu erwarten sind oder kein Kredit genehmigt wird, kann er vom Vertrag zurücktreten, allerdings muss die Rücktritterklärung innerhalb einer Woche erfolgen. Die Frist gilt nicht ab der Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern ab dem Moment, in dem klar wird, dass die erwarteten Umstände nicht eintreffen werden. Ab einem Monat nach Vertragsunterzeichnung ist der Kauf aber in jedem Fall verbindlich.
