Einflussgrößen auf den Wert eines Grundstücks
Bei der Berechnung des Wertes einer Immobilie müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Neben der Immobilie an sich fließt der Wert des Grundstücks mit in die Kalkulation ein. Er ist außerdem eine wichtige Bewertungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer.
Was ist der Bodenwert?
Der Wert eines Grundstückes, wenn es freiliegend ist oder nicht bebaut wäre, gilt als Bodenwert. Er hängt von verschiedenen Einflussgrößen ab. Dazu gehören: die Fläche, der Standort, die Form der Grundstücksgrenzen, die Erschließung, die Bodenverhältnisse, die Topografie sowie im Grundbuch vermerkte Belastungen des Grundstücks.
Wie wird der Bodenwert in Österreich berechnet?
Der Wert eines unbebauten Grundstücks wird durch das Vergleichswertverfahren ermittelt, indem die aktuellen Kaufpreise für vergleichbare unbebaute Liegenschaften herangezogen werden. Wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt, wird zunächst das Vergleichswertverfahren angewendet. Dann wird ermittelt, ob das Grundstück durch die Bebauung mehr oder weniger gut genutzt werden kann. Bei einem abrissreifen Haus ist die Wertminderung leicht festzustellen, es gibt aber noch deutlich komplexere Aspekte, die in die Marktrelevanz einfließen. So kann eine Minderausnutzung auch ein Vorteil sein, etwa bei Luxusimmobilien oder freistehenden Häusern, während sie in Städten eher einen Nachteil darstellt, da hier grundsätzlich eine Nutzflächenoptimierung das Ziel ist. Wenn die durch eine Bebauung zu berücksichtigenden Zu- oder Abschläge einberechnet werden, ergibt sich daraus der gebundene Bodenwert. Eine solche Berechnung kann nur durch einen Experten erfolgen, der bei Bedarf auch Bodenproben entnimmt. Seit 2016 ist es möglich, den Bodenwert schnell und einfach online über FinanzOnline – einen Service des Bundesministeriums für Finanzen - zu ermitteln. Außerdem gibt das zuständige Lagefinanzamt Auskunft. Die Informationen können bei einem Immobilienkauf oder -verkauf eine hilfreiche Größe sein, um die Rechtfertigung des Preises zu prüfen.
Wie wird die Grunderwerbssteuer berechnet?
Seit 2016 hat die Grunderwerbssteuer in Österreich eine neue Bemessungsgrundlage. Sie muss mindestens vom Grundstückswert ausgehen. Dieser kann anhand des Immobilienpreisspiegels ermittelt werden, oder er ist die Summe des dreifachen Bodenwertes und des Wertes der darauf stehenden Gebäude. Der dreifache Bodenwert wird pro Quadratmeter berechnet, und dieser Wert wird wiederum mit der Quadratmeterzahl der Grundfläche multipliziert. Je nach Gemeinde gibt es unterschiedliche Hochrechnungsfaktoren, um Boden- oder Grundstückswerte zu ermitteln. Diese berücksichtigen die Wertentwicklung des Bodens seit der letzten Feststellung des Grundvermögens.
Der Wert von Gebäuden wird anhand der Nutzfläche berechnet, die mit einem Baukostenfaktor multipliziert wird. Dieser Faktor unterscheidet sich in den einzelnen Bundesländern und liegt zwischen 1.380 und 1.780 Euro. Je nach Alter des Gebäudes wird der errechnete Betrag mit 30 bis 100 Prozent berücksichtigt.
Welche Bedeutung hat der gebundene Bodenwert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie erzielt werden kann. Er ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Bauwert und dem Wert der sonstigen Bestandteile der Immobilie. Der Wert des Bodens kann sich durch eine darauf errichtete Immobilie nicht nur verbessern, sondern auch verschlechtern. Das ist etwa dann der Fall, wenn sich auf dem Grundstück ein altes Haus befindet, das abgerissen werden muss. Diese Wertminderung wirkt sich als Marktanpassung auf den Wert aus.
Welche Probleme ergeben sich bei der Berechnung des Immobilienwerts?
Nicht immer ist es möglich, vergleichbare Immobilien zu finden, um den Wert der eigenen Immobilie zu ermitteln. Die typischen Werte, die für das „Pauschalwertmodell“ benötigt werden, wie etwa die Grundfläche, die Nutzfläche, der Baukostenwert oder eben auch der Bodenwert hängen sehr stark von den regionalen und individuellen Gegebenheiten ab. Die Lage neben einer Hauptstraße mindert den Wert, hochwertige Baumaterialien steigern ihn. Für den Immobilienbesitzer fließt häufig auch noch ein emotionaler Faktor mit ein, der ihn Preise über dem Marktwert ansetzen lässt.