Bau­recht - Der Traum vom Ei­gen­heim

Bauen auf fremden Grundstücken

Mit dem privatrechtlichen Baurecht bietet sich die Möglichkeit, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen, ohne ein Grundstück kaufen zu müssen. Für das Nutzen eines fremden Grundstücks wird stattdessen ein jährlicher Bauzins fällig.

Das Baurecht hat zwei Bedeutungen: eine im öffentlich-rechtlichen und eine im privatrechtlichen Sinn. Unter dem öffentlich-rechtlichen Begriff werden alle Vorschriften zusammengefasst, die festlegen, wo und wie gebaut werden darf, also Bauordnungen sowie Raumordnungsgesetze. In Österreich gibt es nicht eine einzige Bauordnung, denn das Bauwesen unterliegt der Gesetzgebung der Länder – es bestehen demnach neun unterschiedliche Bauordnungen. Im privatrechtlichen Sinn bezeichnet Baurecht das veräußerte, vererbliche und zeitlich begrenzte Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Es bietet so die Möglichkeit, den Traum vom eignen Haus zu erfüllen – die hohen Kosten für einen Grundstückskauf fallen allerdings weg. Stattdessen wird ein jährlicher Bauzins für die Nutzung des Grundstücks fällig.

Da jedes Bundesland seine eigene Bauordnung hat, unterscheiden sich diese in gewissen Aspekten voneinander. Das Baurecht wird von den Gemeinden vollzogen und fällt damit in die Zuständigkeit des örtlichen Bürgermeisters. Die sogenannte „Baupolizei“ ist zuständig für die korrekte Ausführung und Einhaltung der Bauordnung, Verletzungen der Vorschriften sind strafbar. Die unterschiedlichen Bauordnungen lassen sich aber generell in vier Abschnitte einteilen: die Regelung der Bebauung, die formellen Erfordernisse bei einem Bauvorhaben, die bauliche Ausnutzung von Bauplätzen sowie die gesundheitlichen und konstruktiven Vorschriften. Neben der Bauordnung, die die Errichtung und die Erhaltung von Gebäuden regelt, gibt es weitere Gesetze und Verordnungen für angrenzende Bereiche, wie etwa Umweltschutz, Entsorgung und Verkehr. Diese müssen bei einem Bau ebenfalls beachtet und eingehalten werden. Im Zuge einer Baugenehmigung legt die Behörde fest, welche Gesetze beachtet werden müssen.

Das private Baurecht erlaubt einem Bauberechtigten das Errichten eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück, in dem er wohnen darf – etwa ein Einfamilienhaus. Der Eigentümer des Grundstücks behält seine Eigentumsrechte, erhält aber üblicherweise ein Entgelt für die Nutzung, den Bauzins. Private und juristische Personen sowie öffentlich-rechtliche Körperschaften wie Bund und Bundesländer können diese Berechtigungen vergeben oder das Baurecht einer Bewertung unterziehen. Das Land Niederösterreich vergibt schon seit über 30 Jahren Liegenschaften im Baurecht und verlangt dafür einen Bauzins von einem Prozent der Anschaffungskosten im Jahr. Der Bauherr kann sich durch das Baurecht das Geld für einen Grundstückskauf sparen. Die Laufzeit des Vertrages zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Bauberechtigten beträgt mindestens zehn bis höchstens 100 Jahre. Neben diesem Vertrag muss zudem eine Eintragung in das Grundbuch als Belastung auf dem C-Blatt vorgenommen werden. Das Baurecht ist durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft übertragbar.

Nach erfolgreichem Vertragsabschluss und der Eintragung in das Grundbuch darf der Bauherr nun auf dem Grundstück ein Gebäude errichten, an dem ihm alle Rechte eines Eigentümers zustehen. Allerdings dürfen am sonstigen Grundstück keine Veränderungen vorgenommen werden. Als Nutznießer darf der Hausbesitzer das Grundstück nur insofern nutzen, wie es die Bedürfnisse verlangen, also zum Betreten seines Hauses oder zum Anbauen von Obst und Gemüse. Um Streitigkeiten aufgrund der Veränderung und Nutzung des Grundstücks zu vermeiden, sollten diese im Vertrag ausdrücklich festgehalten werden, so etwa beim Anlegen eines Teiches oder Pflanzen eines Baumes.

Normalerweise endet das Baurecht mit dem Auslaufen der vereinbarten Vertragslaufzeit von mindestens zehn und höchstens 99 Jahren. In diesem Fall geht die gesamte Liegenschaft wieder an den Eigentümer zurück, dazu gehört dann auch das darauf errichtete Gebäude. Der ehemals Bauberechtigte beziehungsweise sein rechtlicher Nachfolger erhält eine Entschädigung, die in der Regel ein Viertel des Bauwertes beträgt. Eine vorzeitige Beendigung der Laufzeit ist dann möglich, wenn der Hausbesitzer mit der Zahlung des Baurechtzinses mindestens zwei Jahre im Rückstand ist. Damit erlischt sein Baurecht vorzeitig. Die vorzeitige Beendigung des Baurechts unterliegt der Bewertung eines Anwalts.

Wer einen Grund oder eine Immobilie kaufen möchte, muss beim Grundbuchsauszug darauf achten, ob ein Baurecht für andere Personen eingetragen ist. Diese Baurechtseinlage ist nämlich übertragbar, das heißt sie erlischt nicht durch den Verkauf oder ein Erbe. Ein vorzeitiges Beenden ist nur dann möglich, wenn sich der Bauberechtigte damit einverstanden erklärt. Dann muss der Eintrag jedoch auch unbedingt im Grundbuch wieder gelöscht werden, damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt.

Beim privaten Baurecht ist die privatrechtliche Nutzung des Baus das Ziel. Das trifft beispielsweise auf den Ausbau des Eigenheims oder eines Unternehmens zu. Das öffentliche Baurecht tritt hingegen in Kraft, wenn durch den Bau öffentliche Interessen gewahrt werden. Je nach Bauart müssen diese Gebäude oftmals nur bei der Behörde angezeigt werden. Es ist also keine Bauverhandlung notwendig, sehr wohl aber die Einverständniserklärung des Grundeigentümers. Dazu gehören Neu- und Zubauten von Nebengebäuden, Schutzdächer und Stützmauern bis zu einer bestimmten Höhe und Veränderungen der Höhenlage eines Geländes. Handelt es sich nicht um Nebengebäude, muss für diese Maßnahmen eine Bewilligung eingeholt werden. Dasselbe gilt für Nutzungsänderungen von Gebäuden.

Ein Baurechtsvertrag ist ein recht umfangreiches Dokument. Neben den Adressen und Namen der beiden Vertragspartner muss mittels Positionsanzeige genau definiert werden, für welche Teile des Grundstücks das Baurecht vergeben wird. Außerdem ist festzuhalten, ob die Liegenschaft belastet ist, wie lange das Baurecht gilt, wie hoch der Bauzins liegt, ob Vorkaufsrechte vereinbart wurden, wer die Steuern, Abgaben und sonstigen Kosten übernimmt und ob eine Versicherung besteht. Daneben können noch weitere Vereinbarungen getroffen werden, die jedoch den Vorschriften laut Baugesetz sowie der Bauordnung entsprechen müssen.

Je nachdem, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet, gelten unterschiedliche Grenzen, die bei einem Bau eingehalten werden müssen. In Vorarlberg müssen die Abstände zum Nachbargebäude beispielsweise mindestens drei Meter betragen oder es wird nach der Schattenregel bemessen, in der Steiermark sind es zwei Meter plus ein weiterer Meter für jedes zusätzliche Stockwerk.

Grundsätzlich gilt, dass höchstens städtische Grundstücke bis zur Grenze bebaut werden dürfen. In ländlichen Regionen sind die Abstände zwischen Bauwerk und Grundstücksgrenze hingegen großzügiger gestaltet. Der einzuhaltende Abstand zum Nachbarn wird in der Bauordnung definiert. Ausnahmen davon können Grenzen, die zu Verkehrsflächen hin gelten, sein. Hier kann für Sockel oder Vordächer das Maximum an Platz ausgereizt werden, jedoch sollten sich Bauherren vorab darüber informieren, wann und unter welchen Umständen dies genehmigt wird.

Grundeigentümer können sich nicht immer gegen einen Bau wehren, wenn sie nicht damit einverstanden sind. Sie sind nämlich zu einer Anliegerleistung verpflichtet. Möchte die Gemeinde Gehsteige, Hauptkanäle oder Straßenbeleuchtungen anbringen, hat der Eigentümer eine Duldungspflicht. Bei Kanälen können Anschlussbeiträge zu leisten sein. Eine Enteignung, weil die Gemeinde die Fläche selbst benötigt, ist jedoch nicht möglich, auch kann das Grundstück nicht einfach eingeschränkt werden.