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Wohnung vermieten an Studenten: Was Sie beachten sollten

Spätestens mit der Zusage für den Studienplatz beginnt für viele die Suche nach der idealen Studentenwohnung. Möchten Sie Ihre Wohnung an Studenten vermieten, erfahren Sie hier, wie gut Ihre Chancen stehen, was bei der Vertragsgestaltung zu beachten ist und wie Sie sich vor Zahlungsausfällen und permanentem Mieterwechsel schützen können.

Inhaltsverzeichnis

1. Was zeichnet Studenten als Mieter aus?
2. Wie kann ich eine Studentenwohnung am besten vermarkten und vermieten?
3. Wie sollte der Mietvertrag bei der Vermietung einer Studentenwohnung aussehen?

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Studentenwohnungen spielt der Preis der Mietwohnung eine besonders wichtige Rolle. An zweiter Stelle kommt die Lage. 
• Wer sich unsicher hinsichtlich der Bonität seines neuen Mieters ist, kann die Studentenwohnung in Kombination mit einer Bürgschaft vermieten. 
• Möblierte Wohnungen sind gerade bei Studenten beliebt und somit leichter zu vermarkten. 
• Ein befristeter Mietvertrag gibt Ihnen als Vermieter Planungssicherheit.

Was zeichnet Studenten als Mieter aus?

Studenten sind meistens auf der Suche nach 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen. Wenn Sie größere Wohnungen an Studenten vermieten möchten, kommt eventuell die Vermittlung der einzelnen Zimmer oder der gesamten Wohnung als Wohngemeinschaft infrage. Studierende legen großen Wert auf zwei Hauptfaktoren:

• Lage: Die Wohnung solltest möglichst nah an der Universität oder Fachhochschule liegen, um die täglichen Wege kurz zu halten. Alternativ sind Studentenwohnungen beliebt, die zentrumsnah sind, eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel bieten oder in der Nähe von Szenevierteln liegen.
• Kosten: Je günstiger, desto besser: Dieses Motto gilt für Studenten auf Wohnungssuche noch mehr als für den Rest des Immobilienmarkts. Günstiger Wohnraum ist gerade in Studentenhochburgen knapp und die Plätze in den preiswerteren Studentenwohnheimen begrenzt. Mit einem angemessenen Mietzins, der für Vermieter und Mieter gleichermaßen fair ist, können Sie bei dieser Zielgruppe besonders punkten.
  

Wie kann ich eine Studentenwohnung am besten vermarkten und vermieten?

Der Kostenfaktor spielt auch bei der Vermarktung eine Rolle. Die wenigsten Studenten werden einen Makler zahlen (wollen), wenn sie auf der Wohnungssuche sind. Als Vermieter können Sie mit Anzeigen in den gängigen Immobilienportalen oder Aushängen an den Schwarzen Brettern der Universitäten schneller und einfacher Mietinteressenten finden.

Wie sollte der Mietvertrag bei der Vermietung einer Studentenwohnung aussehen?

Studentenwohnung mit Bürgschaft vermieten

Studenten verfügen meistens nur über ein geringes oder sogar gar kein eigenes Einkommen, sodass es aus Vermietersicht riskant ist, an diese Zielgruppe zu vermieten – schließlich muss der monatliche Mietzins gezahlt werden.

Um das Risiko zu minimieren und auch bei einem Jobverlust des Studierenden abgesichert zu sein, wird deshalb oftmals eine Bürgschaft in den Mietvertrag mit aufgenommen. Bei der Bürgschaft wird zwischen drei Arten unterschieden:

• Die Bürgschaft als Bürge und Zahler ist die stärkste Form der Bürgschaft. Hier kann sich der Gläubiger bei einem Zahlungsrückstand direkt an den Bürgen wenden und muss nicht erst den Schuldner selbst zur Rechenschaft ziehen. 
• Die normale Bürgschaft muss sich der Gläubiger zunächst an den Schuldner selbst wenden, bevor er Ansprüche an den oder die Bürgen stellt. 
• Die Ausfallbürgschaft sieht vor, dass die Forderungen erst durch ein Exekutionsverfahren verfolgt werden muss. Bleibt dieses erfolglos, müssen die Bürgern eintreten. Die Ausfallbürgschaft ist somit die mildeste Form der Bürgschaft.

Studentenwohnung befristet vermieten

Das Studium ist im Normalfall eine Angelegenheit, deren Dauer absehbar ist. Wer seine Wohnung also regelmäßig an Studenten vermieten möchte, kann hier mit einem befristeten Mietverhältnis mehr Planungssicherheit erreichen und zudem vermeiden, dass die Wohnung auch nach dem Abschluss vom ehemaligen Studenten bewohnt bleibt.

Eine Befristung von drei oder vier Jahren kommt der Studiendauer des Grundstudiums entgegen – eine Verlängerung können Mieter und Vermieter individuell aushandeln. Befristungen unter drei Jahren sind für Wohnungen, für die das MRG gilt, nicht zulässig. Vermieter haben zusätzlich den Vorteil, dass Mieter bei einem befristeten Vertrag ebenfalls nicht vor Vertragsablauf einfach kündigen können.

Das Risiko, dass beispielsweise ein Student nach wenigen Monaten das Studium abbricht und zurück nach Hause zieht oder den Studienort wechselt und Sie als Vermieter auf die Suche nach einem neuen Mieter gehen müssen, ist somit fast gleich Null. Eine vorzeitige Kündigung von Seiten des Mieters ist bei einem befristeten Vertrag nur dann möglich, wenn

• das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, vor dem 01.07.1953 gebaut wurde,
• die Mietwohnungen durch einen Anbau nach dem 30.09.2006 oder einen Dachbodenausbau nach dem 31.12.2001 geschaffen wurde,
• die Wohnung sich in einem nach dem 30.06.1953 gebautem, frei finanzierten Haus befindet,
• es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt, die in einem Gebäude liegt, dessen Baubewilligung nach dem 08.05.1945 ausgestellt wurde oder
• mindestens ein Jahr in der Wohnung gewohnt wurde und eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten wird.

Wohnungen möbliert vermieten an Studenten 

Ein vollständige Wohneinrichtung kann schnell mehrere tausend Euro kosten. Geld, das viele Studenten nicht übrighaben. Bei Studienanfänger und Langzeitstudenten gleichermaßen beliebt sind daher teilweise oder komplett möblierte Wohnungen.

Als Vermieter können Sie für Einrichtungsgestände wie Betten, Sofas, Schränke oder Einbauküchen, die mitvermietet werden, eine sogenannte Inventarmiete verlangen, die zusätzlich zum Hauptmietzins und den Betriebskosten gezahlt werden muss.

Die Höhe der Inventarmiete setzt sich aus dem Anschaffungs- beziehungsweise Zeitwert der Einrichtung, der voraussichtliches Restnutzungsdauer, einem Gewinnzuschlag und den 20 Prozent Umsatzsteuer zusammen.

Für sogenannte Ausstattungsmerkmale dürfen Sie als Vermieter aber keine zusätzliche Miete verlangen. Dazu gehören:

• Herd 
• Spüle
• WC
• Waschbecken
• Dusche/Badewanne
• Anlagen zur Warmwasseraufbereitung