Der Verkauf einer vermieteten Immobilie wirft viele Fragen auf: Wie du den korrekten Kaufpreis ermittelst, welche Rechte die Mieter haben, welche Kosten beim Verkauf auf dich zukommen und wie du den passenden Käufer für dein Mietshaus oder deine Mietswohnung findest, verrät dieser Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze:
- Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie bleiben die geltenden Mietverträge bestehen.
- Der Gewinn durch den Verkauf muss wie bei einer frei nutzbaren Immobilie versteuert werden.
- Als Käufer kommen Kapitalanleger infrage, die die Immobilie als Renditeobjekt nutzen möchten.
- Die Wertermittlung gestaltet sich bei einer vermieteten Immobilie kompliziert und sollte von einem Experten übernommen werden.
Was ist beim Hausverkauf trotz Mieter zu beachten?
Wird die Verantwortung als Immobilienbesitzer und Vermieter zu groß oder wird unerwartet frei verfügbares Kapital benötigt, ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses eine gute Möglichkeit. Der Verkauf gestaltet sich jedoch etwas komplizierter als bei einem freistehenden oder selbstgenutzten Objekt. Generell lassen sich drei Arten von vermieteten Immobilien unterscheiden:
- Zinshäuser, bei denen es sich um Mehrfamilienhäuser mit mehreren Mietparteien handelt
- Vermietete Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser mit nur einem Mieter
- Vermietete Gewerbeimmobilien
Bevor das Mietobjekt auf dem freien Markt angeboten wird, solltest du überprüfen, ob der Mieter nicht eventuell ein Vorkaufsrecht hat. In diesem Fall musst du ihm zuerst ein entsprechendes Angebot unterbreiten. Besteht kein Interesse am Kauf, kann die Vermarktung beginnen. Foto- und Besichtigungstermine sollten in Absprache mit dem Mieter durchgeführt werden – ohne dessen Zustimmung darfst du die Wohnung oder das Haus als Vermieter nicht betreten.
Zudem sollte von Beginn an für potenzielle Interessenten klar kommuniziert werden, dass es sich bei dem angebotenen Objekt um eine vermietete Immobilie handelt. Denn der neue Käufer muss die bestehenden Mietverträge übernehmen und kann nicht einfach selbst in das Haus ziehen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach dem Ablauf einer Sperrfrist von zehn Jahren möglich. Für eine reguläre Kündigung, um beispielweise die Wohnung zu einem höheren Mietzins an einen neuen Bewohner zu vermieten, gelten die im Mitvertrag vereinbarten Regelungen und Fristen.
Welche Kosten fallen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an?
Wie auch beim Verkauf eines selbstgenutzten Hauses müssen die Gewinne, die durch den Verkauf einer vermieteten Immobilie erzielt werden, gesondert versteuert werden. Seit 2012 ist zudem die Steuerbefreiung durch Einhalten der zehnjährigen Spekulationsfrist abgeschafft, sodass auch ein Verkauf nach Ablauf einer Dekade nach Erwerb steuerpflichtig ist. Die Höhe des Steuersatzes liegt pauschal bei 30 Prozent. Ausnahmen bilden lediglich Immobilien, die vor dem 31. März 2002 gekauft wurden – hier liegt der Steuersatz bei 18 Prozent beziehungsweise 4,2 Prozent.
Beispielrechnung Immobilienertragssteuer
| Ursprünglicher Kaufpreis | 150.000 Euro |
| Kaufdatum | 01.08.06 |
| Steuersatz | 30,00 Prozent |
| Neuer Verkaufspreis | 250.000 Euro |
| Gewinn | 100.000 Euro |
| Fällige Immobilienertragssteuer | 30.000 Euro |
| Finaler Erlös/Finaler Gewinn | 220.000 Euro/70.000 Euro |
Hinzu kommen eventuelle Kosten für einen Makler, der beim Verkauf hilft. Die Höhe der Provision ist dabei vom Hauswert abhängig, darf aber maximal 4 Prozent des Kaufpreises betragen. Für gewöhnlich teilen Käufer und Verkäufer die Maklercourtage unter sich auf. Diese Investition kann sich jedoch gerade für unerfahrene Verkäufer lohnen, denn der Verkauf eines vermieteten Hauses ist etwas schwieriger als der einer freien Immobilie.
An wen kann ich mein vermietetes Haus verkaufen?
Ihre Zielgruppe, wenn du eine vermietete Immobilie verkaufen möchtest, sind Kapitalanleger. Dabei kann es sich sowohl um gewerbliche Interessenten handeln als auch um Privatleute, die ihr Geld in Immobilien investieren möchten. Aufgrund dieser speziellen Zielgruppe kann es hilfreich sein, einen Makler mit entsprechender Spezialisierung mit der Vermarktung und dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Der Experte hat einerseits die passenden Kontakte und kann schneller einen geeigneten Interessenten finden. Andererseits hilft er mit seiner Expertise dabei, das Objekt zu einem möglichst guten Preis zu veräußern.
Denn anders als beim Verkauf an Privatpersonen, wo vor allem die individuellen Ansprüche des Interessenten wie Lage, Ausstattung oder Fläche bei der Kaufentscheidung wichtig sind, steht beim Verkauf an Kapitalanleger die Rendite im Vordergrund. Investoren möchten wissen, wie schnell sie den Kaufpreis einnehmen können, ab wann ein Gewinn erzielt wird und wie die Chancen für einen gewinnbringenden Weiterverkauf in der Zukunft stehen. Ein guter Makler kennt die Kauf- und Mietpreisentwicklung der Region und kann so bei der Vorhersage der voraussichtlichen Rendite helfen – und somit gute Verkaufsargumente liefern. Als Laie ist es nicht immer ganz einfach, den Wert der eigenen vermietete Immobilie korrekt zu bestimmen.
Wie berechne ich den Verkehrswert, wenn ich meine vermietete Wohnung verkaufen möchte?
Aufgrund der verschiedenen Faktoren, die bei der Wertbestimmung einer vermieteten Immobilie eine Rolle spielen, sollte die Preisermittlung einem Experten überlassen werden. Wer dennoch einen eigenen Wert zur Gegenprüfung zur Hand haben möchte, dem stehen zwei verschiedene Rechenverfahren zur Verfügung.
Beim Ertragswertverfahren wird der eingenommene Mietzins den laufenden Kosten gegenübergestellt. Je höher die Differenz, desto rentabler ist die Immobilie und desto eher ist ein hoher Verkaufspreis gerechtfertigt. Einen genaueren Wert kann man mithilfe des Vergleichswertverfahren berechnen. Hier werden tatsächlich erzielte Preise vergleichbarer Immobilien herangezogen, um einen realistischen Wert für das eigene Objekt zu ermitteln. Für die Berechnung der Rendite müssen jedoch viele weitere Faktoren herangezogen werden, die von der individuellen Situation des Käufers abhängen. Als Verkäufer kannst du mit sorgfältig aufbereiteten Zahlen und kompletten Unterlagen rund um Mieter, Mietzins, laufenden Kosten und anstehenden Reparaturen deinen Teil zu einer erfolgreichen Verhandlung beitragen.
