Das Wichtigste in Kürze:
- Beim Rückmietverkauf wechselt deine Immobilie den Eigentümer. Du selbst bleibst als Mieter darin wohnen.
- Besonders innerhalb der Familie oder bei finanziellen Engpässen kann der Rückmietverkauf eine attraktive Lösung sein.
- Der Mietvertrag sollte alle Details des Mietverhältnisses genau regeln. Möglich ist hier beispielsweise ein Kündigungsausschluss.
Was ist ein Rückmietverkauf?
Beim Rückmietverkauf verkaufst du dein Haus oder deine Wohnung, bleibst aber im Anschluss als Mieter selbst darin wohnen. Als Eigentümer tauschst du deine Rechte und Pflichten gegen die eines regulären Mieters. Anders als beispielsweise bei der Vereinbarung eines Wohnrechts, das je nach Vertrag auch ohne monatliche Zahlungen gewährleistet wird, muss beim Rückmietverkauf für gewöhnlich ein marktüblicher monatlicher Mietzins an den neuen Besitzer gezahlt werden.
Warum sollte ich mein Haus bzw. meine Wohnung verkaufen und zurückmieten?
Der Rückmietverkauf ist ein relativ selten in Anspruch genommenes Verkaufsmodell. Es gibt jedoch einige Situationen, in denen dieses Vorgehen eine gute Lösung darstellt. Einer der häufigsten Gründe ist der Wunsch oder Bedarf nach Kapital, das möglichst schnell beschaffen werden soll, um frei verfügbar eingesetzt zu werden. Dabei kann es um finanzielle Engpässe gehen, die mit dem Verkaufserlös überwunden werden sollen, oder um eine neue Investition, für die kein Kredit aufgenommen werden kann oder soll.
Gerade ältere oder vielbeschäftigte Hausbesitzer haben immer häufiger keine Zeit, Lust oder Energie, um sich um die Aufgaben eines Eigentümers zu kümmern. Auch hier spielen finanzielle Aspekte häufig eine Rolle. In diesem Fall führt der Rückmietverkauf dazu, dass die ehemaligen Eigentümer in ihrem Haus wohnen bleiben können und die gesamte organisatorische wie finanzielle Verantwortung an den neuen Besitzer abgeben. So kann zum Beispiel mit dem Verkaufserlös ein laufender Immobilienkredit vorzeitig abgelöst werden, um die monatliche finanzielle Belastung zu senken. Das ist aber nur dann sinnvoll, wenn der vereinbarte Mietzins niedriger als die monatliche Kreditrate ist.
Auch innerhalb der Familie kann ein „Sale-Lease-Back“ von Vorteil sein. Wer seine Immobilie an seine Verwandten und zukünftigen Erben verkauft, erspart diesen später die hohen Schenkungs- oder Erbschaftssteuern und sichert sich zudem den eigenen Wohnraum. Die Erben können zudem von aktuell niedrigen Zinsen für den Immobilienkredit profitieren, die monatlichen Raten mithilfe der Mietzinsen begleichen, ohne dass eine finanzielle Mehrbelastung entsteht. Im Idealfall können sie das Haus später gewinnbringend verkaufen, weitervermieten oder selbst in der abbezahlten Immobilie leben.
Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung verkaufen und selbst mieten möchte?
Beim Verkauf mit anschließender Rückmiete gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie bei einem üblichen Immobilienverkauf auch. Die Hilfe eines Maklers kostet zwar eine Provision, kann aber die Erfolgschancen steigern und zu einem höheren Verkaufserlös führen. Die Bewertung der Immobilie und damit die Festlegung des gewünschten Kaufpreises sollten von einem Fachmann wie einem Makler oder einem Gutachter durchgeführt werden. Auf Basis des Kaufpreises kann dann auch die Höhe der Miete kalkuliert werden.
Die Besonderheit beim Rückmietverkauf ist der Mietvertrag, der zusätzlich zum Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen wird. Als ehemaliger Besitzer und neuer Mieter hast du vermutlich Interesse an einem unbefristeten Mietvertrag. Zudem gibt es die Möglichkeit, dass beide Parteien einvernehmlich auf ordentliches Kündigungsrecht verzichten – damit erwirkst du als Mieter eine Art lebenslanges Wohnrecht in deinem ehemaligen Eigentum. Und auch der neue Besitzer profitiert von dieser Regelung: Er kann sich auf die fortlaufenden Mietzahlungen verlassen und muss sich keine Sorgen machen, plötzlich einen neuen Mieter suchen zu müssen.
Welche Probleme kann es beim Rückmietverkauf geben?
Wer seine Immobilie nicht innerhalb der eigenen Familien verkaufen und zurückmieten möchte, könnte bei der Suche nach potenziellen Käufern Schwierigkeiten bekommen. Denn Privatkäufer möchten eine Immobilie meistens zur Eigennutzung erwerben, Investoren hingegen suchen sich ihre Mieter gerne selbst aus. Hast du jedoch ein attraktives, faires Angebot und einen angemessenen Mietzins, den du potenziellen Käufern vorschlagen kannst, sollte sich früher oder später ein Interessent finden lassen.
Aufgepasst: Immer mehr Unternehmen spezialisieren sich auf das wachsende Geschäftsfeld des Rückmietverkaufs und sind auf der Suche nach genau diesen Objekten, die sie ankaufen und an die Verkäufer zurückvermieten können. Hier solltest du die Angebote immer mit der Einschätzung eines neutralen Gutachters abgleichen, um nicht Opfer unseriöser Anbieter zu werden. Zudem ist es empfehlenswert, Verträge vor der Unterzeichnung von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen. So bist du auf der sicheren Seite und vor bösen Überraschungen nach der Vertragsunterzeichnung geschützt.
