Im­mo­bi­li­en­ver­kauf

Was gibt es zu beachten?

Die Eigentumswohnung in der Stadt lohnt sich nicht mehr, du hast ein Haus geerbt, das du selber nicht nutzen möchtest – kurz gesagt, du willst eine Immobilie verkaufen. Allerdings gibt es beim Verkauf von Immobilien einige wichtige Dinge zu beachten, damit alles rund läuft. In diesem Artikel erfährst du mehr über den Verkauf einer Immobilie, worauf du achten musst und zusätzliche Tipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

Meist bestimmen persönliche Umstände, wie ein Umzug, eine Erbschaft oder Scheidung, zu welchem Zeitpunkt eine Immobilie verkauft wird. Von einem wirtschaftlichen Standpunkt aus betrachtet ist der Verkaufszeitpunkt besonders günstig, wenn die Immobilienpreise sich auf einem Hoch befinden. Überprüfe also den Immobilienmarkt, um eine Einschätzung für den angemessenen Preis deiner Immobilie zu bekommen.

Üblicherweise wird der Angebotspreis ein wenig über dem Preis festgelegt, der am Ende tatsächlich erwartet wird, damit ein gewisser Verhandlungsspielraum besteht. Das sind in der Regel etwa fünf bis acht Prozent.

Alternativ kannst du deine Immobilie auch im Bieterverfahren anbieten. Dann wird zuerst ein Mindestpreis festgesetzt.

Es gibt einige Faktoren, anhand derer du den Wert deiner Immobilie ermitteln kannst. Das ist beim Immobilienverkauf wichtig, um weder über noch unter Wert zu verkaufen.

• Zustand der Immobilie
• Alter der Immobilie
• Größe der Immobilie
• Bodenrichtwerte
• Gebäudewert
• Bauausführung
• Baustil
• Umgebung/Lage

Die Verkaufsanzeige, in der Fachsprache auch "Exposé" genannt, ist beim Immobilienverkauf von äußerster Wichtigkeit. Im Internet lassen sich Verkaufsanzeigen ausführlich gestalten. Wie du die Immobilie und auch dich selbst als Verkäufer präsentierst, kann für Kaufinteressenten entscheidend sein. Daher ist es umso wichtiger, genügend Zeit und Mühe in die Ausarbeitung des Exposés zu investieren.

In deinem Exposé sollten alle wichtigen Daten und Fakten über die Immobilie übersichtlich angegeben sein. Folgende Punkte gehören solltest du für einen Immobilienverkauf im Exposé angeben:

Qualitativ hochwertige Bilder von innen und außen

Zu einem seriösen Inserat gehören ansprechende Fotos. Das umfasst aussagekräftige Bilder von allen Räumen und auch von der Außenansicht. Achte darauf, dass die Räume gut ausgeleuchtet, sauber und aufgeräumt sind.

Größe und Lage

Eine genaue Angabe der Wohnfläche, Nutzfläche und der Größe der Räume darf im Exposé nicht fehlen. Beschreiben Sie auch die Lage möglichst genau, da diese für potenzielle Käufer wichtig ist.

Ein Grundriss

Bei vielen Inseraten fehlt der Grundriss. Doch mit einem Grundriss können sich Kaufinteressenten ein gutes Bild davon machen, ob ihnen die Raumaufteilung gefällt und können die Immobilie in Gedanken schon einrichten. Mit einem Grundriss steigerst du also entweder das Interesse der Interessenten oder sortierst direkt diejenigen aus, die an dieser Aufteilung kein Interesse haben.

Informationen zum Grundstück

Nicht nur die Lage ist wichtig: Lass deine Interessenten wissen, was alles zu dem Grundstück dazugehört. Gibt es noch Nebenräume, einen Keller, Trockenraum oder besondere Parkmöglichkeiten? Auch ein Garten ist besonders erwähnenswert.

Umgebung der Immobilie

Jedes Viertel hat seine Besonderheiten. Erzähle  im Exposé etwas über die Umgebung, in der sich deine Immobilie befindet. Welchen Charakter hat das Viertel? Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten? Gibt es Schulen, Kindergärten und Grünflächen? Wie ist der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr?

Angaben zur Energie-Effizienz

Energie-Effizienz ist ein Faktor, der für immer mehr Interessenten relevant ist. Gib realistische Heizkosten an und beschreibe Wärmedämmung, Fenster und Alter sowie Art der Heizungsanlage.

Besonderheiten

Gib alles an, was deine Immobilie besonders macht oder für potenzielle Käufer interessant sein könnte. Ist die Immobilie zum Beispiel barrierefrei ausgestattet? Gibt es einen Hausmeister? All das kann bei einem Verkauf einer Immobilie den Ausschlag geben.

Details nicht vergessen

Je präziser die Beschreibung der Immobilie, desto eher können sich Interessenten ein Bild davon machen. Lass also kein Detail in deinem Exposé aus.

Kontaktdaten

Ohne deine Kontaktdaten können Interessenten dich nicht erreichen, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Wenn du die Möglichkeit hast, viele Anrufe entgegen zu nehmen, ist es empfehlenswert, nicht nur die E-Mail-Adresse, sondern auch die Telefonnummer anzugeben.

Stelle die relevanten Unterlagen so früh wie möglich zusammen, damit der Immobilienverkauf schnell und problemlos abgewickelt werden kann. Hierfür brauchst du:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Grundriss und Bauplan
• Flurkarte
• Wohnflächenberechnung
• Betriebskostenaufstellung

Beim Verkauf einer Immobilie spielen Steuern eine wichtige Rolle. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind von der Immobilienertragsteuer betroffen. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt davon ab, wann das Haus erworben wurde. Sogenannte Altfälle, also Häuser, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, sind mit einer Einkommensteuer von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses belastet. Neufälle, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden, werden mit dem vollen Steuersatz von 30 Prozent belastet.

Ein Immobilienverkauf ist mit hohem Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Möchtest du den Verkauf privat angehen, solltest du also viel Zeit und Geduld mitbringen. Jedoch müssen Immobilienbesitzer auch ihre Grenzen erkennen, denn manche Dinge kann ein Makler einfach besser.

Für den Privatverkauf solltest du dich in der Regel nur entscheiden, wenn du ausreichend Zeit für das Projekt hast. Du solltest auch in der Lage sein, ein ansprechendes Exposé zu erstellen, damit deine Immobilie nicht untergeht. Kenntnisse in bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten sind in einem gewissen Rahmen erforderlich. Es hilft, wenn du gut mit Menschen umgehen und gut verhandeln kannst.

Da es bei einem Immobilienverkauf meist um größere Geldsummen geht, solltest du für die Ausarbeitung des Kaufvertrages stets die Dienste eines Notars in Anspruch nehmen. Er stellt sicher, dass der für einen Hausverkauf ausgearbeitete Vertrag rechtsbeständig ist. Sollte ein potentieller Käufer auf einen Vertrag ohne notarielle Beurkundung drängen, solltest du  misstrauisch werden. In der Regel liegt es im Interesse beider Vertragsparteien, den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen.

Wenn du all diese Dinge beachtest, sollte dem erfolgreichen Immobilienverkauf nichts mehr im Wege stehen. Ob du mit oder ohne Makler verkaufst, ist letztlich deine Entscheidung. Auf beiden Wegen wirst du bald einen geeigneten Käufer für deine Immobilie finden.