Das Wichtigste in Kürze:
- In Österreich müssen bei einer Scheidung alle Gebrauchsgüter zwischen den Eheleuten aufgeteilt werden. Dazu zählen auch Immobilien.
- Verfügt keiner der beiden Ehepartner über ausreichend Kapital für eine Ausgleichszahlung, muss das gemeinsame Haus verkauft werden.
- Können sich die Eheleute nicht einigen, kann es zur Zwangsversteigerung kommen, um die Ansprüche zu erfüllen.
- Ein Ehevertrag kann einem Streit um die gemeinsame Immobilie vorbeugen.
Immobilienverkauf bei einer Scheidung: Wem steht das Haus zu?
Kommt es zu einer Scheidung, stellt sich die Frage: Was geschieht mit den ehelichen Gebrauchsgütern, die während der Ehe erworben wurden? Dazu gehören auch Immobilien – unabhängig davon, ob beide Ehepartner als Eigentümer gelten oder nur eine Partei als Besitzer eingetragen ist. Da es bei einem eigenen Haus immer um viel Geld geht, kann die Einigung darüber, was mit der Immobilie nach einer Trennung geschieht, schnell zu Streit führen.
In Österreich definiert das Güterrecht drei Arten der Güterregelung:
- Zugewinngemeinschaft
- Gütergemeinschaft
- Gütertrennung
Sofern nichts anderes vereinbart ist, gilt grundsätzlich die Gütertrennung. Nach einer Trennung werden die ehelichen Gebrauchsgüter, Ersparnisse und Schulden zwischen beiden Partnern aufgeteilt. Im Falle einer Immobilie steht so jedem Partner eine Hälfte zu. Da in den wenigsten Fällen ein Partner über ausreichend Kapital verfügt und den anderen auszahlen kann, sodass der Anspruch abgegolten ist, muss die Immobilie meistens verkauft werden.
Können sich die Eheleute nicht darüber einigen, ob und wie der Hausverkauf nach der Scheidung erfolgen soll, kann es im schlimmsten Fall sogar zu einer Zwangsversteigerung kommen. Die sogenannte Teilungsversteigerung kann allerdings erst dann ohne Zustimmung des Partners beantragt werden, wenn die Scheidung rechtskräftig ist. Da bei dieser Art des Hausverkaufs im Normalfall ein weitaus geringer Erlös erzielt wird als auf dem freien Markt, sollte die Teilversteigerung nur als allerletztes Mittel genutzt werden, wenn jede Chance auf eine andere Einigung bereits genutzt wurde. Zwar können die ehemaligen Eheleute bei der Versteigerung mitbieten. Wer allerdings ausreichend Kapital für den Kauf hat, sollte dieses lieber nutzen, um den Partner auszuzahlen und den Streit um die gemeinsame Immobilie nicht weiter zu verschärfen.
Haus verkaufen nach Trennung: Was muss ich beachten?
Damit der Hausverkauf bei einer Scheidung oder Trennung so reibungslos wie möglich abläuft, solltest du einige Aspekte beachten:
- Um abzuschätzen, ob eine Auszahlung mit dem vorhandenen Eigenkapital möglich ist oder der Hausverkauf die bessere Alternative ist, muss der Verkehrswert der Immobilien ermittelt werden. Die Schätzung des Verkehrswerts sollte von einem unabhängigen Gutachter vorgenommen werden, den beide Ehepartner im Idealfall gemeinsam aussuchen. So wird sichergestellt, dass die jeweils andere Partei keinen Grund hat, den Schätzwert der Gegensite infrage zu stellen.
- Der Verkehrswert, der als Basis für die Berechnung der Auszahlung genutzt wird, liegt meistens unterhalb des tatsächlichen Verkaufswerts, den ein Immobilienmakler für den freien Markt schätzen und festlegen würde. Am Ende profitieren daher beide Eheparteien, wenn die Immobilie tatsächlich verkauft wird: Der ehemalige Eigentümer hat mehr Kapital für einen Neustart zur Verfügung, der andere Partner bekommt eine höhere Auszahlungssumme, als es beispielsweise einer Teilungsversteigerung der Fall wäre.
- Wird für den Verkauf ein Makler beauftragt, sollte auch das von beiden Eheleuten gemeinsam übernommen werden, sofern beide Parteien als Eigentümer eingetragen sind. Der Einsatz eines neutralen Experten ist empfehlenswert, um ein für beide Seiten zufriedenstellendes und faires Verkaufsverfahren durchführen zu können.
- Der Erlös des Verkaufs sollte zunächst dazu genutzt werden, um eine eventuell noch laufende Finanzierung abzulösen. Gerade, wenn beide Ehepartner gemeinsam für den Kredit unterschrieben haben, kann hier sonst zusätzliches Konfliktpotenzial entstehen. Die Summe, die nach der Tilgung des Kredits und allen Nebenkosten wie einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung übrigbleibt, kann dann aufgeteilt werden.
Wie hilfreich ist ein Ehevertrag für den Hausverkauf nach einer Scheidung?
Ein Ehevertrag wirkt unromantisch, kann aber im Falle einer Scheidung viel Ärger vermeiden. So kann im Vertrag genau festgelegt werden, was mit einer bereits vorhandenen oder später erworbenen Immobilie geschehen soll. Wer beispielweise bereits vor der Eheschließung Eigentümer eines Hauses ist, kann im Ehevertrag spätere Ansprüche des Ehepartners ausschließen. Für Immobilien, die während der Ehe erworben werden, kannst du festlegen, wer im Falle einer Scheidung das Objekt erhält und wie oder ob der andere Partner entschädigt wird.
Grundsätzlich gilt: Erlaubt ist, womit beide Parteien bei der Vertragsunterzeichnung einverstanden sind.
Alternativen zum Hausverkauf nach der Trennung
Wenn die Trennung im Guten geschieht, gibt es Alternativen zum Hausverkauf. Nach der Trennung können sich die Ehepartner beispielsweise darauf einigen, die gemeinsame Immobilie zu behalten und an Dritte zu vermieten. So bleibt das Haus in Familienbesitz und kann später weitervererbt werden. Wenn nur ein Ehepartner als Eigentümer eingetragen ist, kann statt einer Auszahlung auch ein Nutzungsrecht vereinbart werden. Dieses wird entweder einvernehmlich ausgehandelt oder von einem Gericht veranlasst. Das ist gerade dann oft der Fall, wenn Kinder von der Trennung betroffen sind. Der Alleineigentümer, der seine Immobilie dann verlassen muss, kann aber in Form von Mietzahlungen entsprechend entschädigt werden.
