Haus­ver­kauf auf Ren­ten­ba­sis

Statt den Hausverkauf wie üblich mit einer Einmalzahlung schnell abzuschließen, entscheiden sich gerade ältere Immobilieneigentümer immer häufiger für einen Immobilienverkauf auf Leibrente. Wie der Verkauf auf Leibrente funktioniert, welche Vor- und Nachtzeile dieses Vorgehen für Käufer und Verkäufer hat und wie die Leibrente korrekt berechnet wird, erfährst du in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

1. Haus verkaufen auf Rentenbasis: Was bedeutet das?
2. Welche Vorteile und Nachteile hat der Immobilienverkauf auf Leibrente?
3. Was ist beim Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis zu beachten?
4. Wie wird die Leibrente beim Hausverkauf berechnet?

Das Wichtigste in Kürze:

• Wer seine Immobilie auf Rentenbasis verkauft, kann sich gleichzeitig das Wohnrecht sichern und regelmäßig seine Rente oder Pension aufstocken. Das Risiko liegt darin, dass sich auf die fortlaufende Bonität des Käufers verlassen werden muss.
• Für Käufer ist der Erwerb eines Hauses auf Leibrente ein Glücksspiel: Der gezahlte Endpreis kann weit unter oder weit über dem tatsächlichen Wert des Hauses liegen. Dafür muss kein Eigenkapital aufgebracht oder ein Darlehen aufgenommen werden.
• Die Höhe der Leibrente hängt im Wesentlichen vom Wert der Immobilie und der zu erwartenden Restlebensdauer ab.

Haus verkaufen auf Rentenbasis: Was bedeutet das?

Wenn du dich dazu entschließt, einen Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis vorzunehmen, erhältst du nicht den vollen Verkaufspreis auf einmal. Stattdessen zahlt dir der Käufer jeden Monat oder jedes Jahr bis zu deinem Tod einen vorher vereinbarten Betrag. Hinsichtlich der Wohnsituation gibt es drei Möglichkeiten:

1. Der bisherige Eigentümer zieht aus, beispielsweise in eine kleinere Wohnung oder ein Pflegeheim, und überlässt den neuen Eigentümern die Immobilie sofort.
2. Der Eigentümer bleibt im Haus wohnen, die neuen Besitzer können das Objekt erst dann nutzen, wenn der Eigentümer verstorben ist.
3. Die Immobilie ist groß genug, dass Eigentümer und Käufer gemeinsam darin wohnen können. Das ist beispielsweise bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung der Fall.

Generell geht die Immobilie erst mit dem Tod des Eigentümers in den Besitz des Käufers über.

Welche Vorteile und Nachteile hat der Immobilienverkauf auf Leibrente?

Wer sein Haus auf Rentenbasis verkaufen möchte, kann verschiedene Vorteile daraus ziehen. Die lebenslange Rentenzahlung bildet ein sicheres Einkommen, um den Lebensabend entspannt zu genießen. Gerade in Zeiten geringer gesetzlicher Renten und Altersarmut ist das frei verfügbare Kapital nicht zu unterschätzen. Gleichzeitig kann das Wohneigentum weitergenutzt werden, sodass die eigenen vier Wände nicht zwangsläufig aufgegeben werden müssen. Nachteil ist das Risiko, das darin besteht, auf die dauerhafte Liquidität des Käufers angewiesen zu sein.

Käufer haben den Vorteil, dass sie bei Erwerb eines Hauses auf Rentenbasis keinen Kredit aufnehmen oder große Summen Eigenkapital investieren müssen. Die monatlichen Zahlungen sollten vom monatlichen Budget aufgebracht werden können. Was den Gesamtpreis der Immobilie betrifft, ist der Kauf auf Rentenbasis ein Glücksspiel: Je länger der ursprüngliche Eigentümer lebt, desto teurer wird es für den Käufer. Verstirbt der Besitzer jedoch früher als erwartet, kann man hingegen ein Schnäppchen machen. Diesem Risiko sollte man sich vor der Vertragsunterzeichnung bewusst sein. Zudem sollte ähnlich wie bei der Aufnahme eines Immobilienkredits auch bei der Vereinbarung einer Leibrente ein gewisser „Notgroschen“ zur Seite gelegt werden, damit die Rente auch dann gezahlt werden kann, wenn durch Jobverlust oder andere Veränderungen ein finanzieller Engpass entsteht.

Was ist beim Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis zu beachten?

Damit der Kauf und Verkauf auf Leibrentenbasis für beide Seiten fair ist, müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden.

• Lass das Haus von einem unabhängigen Gutachter schätzen. Der ermittelte Wert bildet die Basis für die Berechnung der Leibrente.
• Als Verkäufer solltest du auf die Vereinbarung einer Verzinsung bestehen. Angelehnt an den Verbraucherpreisindex steigt die Leibrente, sodass höher werdenden Lebenserhaltungskosten abgefangen werden.
• Mit Unterschrift des Vertrags geht die Immobilie in das Eigentum des neuen Käufers über. Falls dieser Konkurs anmeldet, gilt das Haus als Teil der Insolvenzmasse. Um bei diesem Worst Case abgesichert zu sein, solltest du dir als Verkäufer ein Pfandrecht auf den Rentenanspruch ins Grundbuch eintragen lassen.
• Eine weitere Absicherung ist die sogenannte Bankengarantie, bei der die Bank einspringt, falls die vereinbarten Rentenzahlungen nicht mehr getätigt werden können.
• Wer nach dem Verkauf in der Immobilie wohnen bleiben möchte, sollte sich unbedingt ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Ohne diese Eintragung kann das Wohnrecht im Streitfall nicht eingeklagt werden.

Wie wird die Leibrente beim Hausverkauf berechnet?

Mit am interessantesten für Käufer und Verkäufer ist die tatsächliche Höhe der Leibrente. Diese kann individuell zwischen den beiden Parteien vereinbart werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, kann auch ein Experte eine angemessene Berechnung vornehmen. Bei der Ermittlung der Rente werden verschiedene Faktoren miteinbezogen:

• Wert der Immobilie
• Verbleibende Lebenslaut des Verkäufers laut amtlicher Sterbetafel
• Sicherheitsabschlag
• Art der Rente (monatlich/jährlich; Festbeitrag oder indexierte Rente)
• Berücksichtigung eines eventuellen Wohnrechts

Für die einfachste Art zur Berechnung der monatlichen Leibrente wird der ermittelte Wert des Hauses durch die zu erwartende Lebensdauer in Monaten geteilt.  Statista Austria bietet kostenfrei Sterbetafeln und spezielle Leibrententafeln an, die bei der Berechnung der Leibrente helfen und komplexere Rechenbeispiele wie dieses anführen.

Bei der Nutzung der einfachen Formel ohne Berücksichtigung der Verzinsung wäre eine monatliche Leibrente von nur 1.173,70 Euro fällig. Die Berechnung der Leibrentenhöhe sollte für beide Vertragsparteien nachvollziehbar sein.