Hausübergabe Check­lis­te

Mit einem notariell beglaubigten Protokoll bei der Hausübergabe auf der sicheren Seite

Als stolzer, neuer Besitzer eines Eigenheims kann dir nichts Schlimmeres passieren, als plötzlich Mängel im neu erworbenen Haus zu entdecken. Wenn du mit dem Verkäufer vereinbart hast und dies im Kaufvertrag schriftlich festgehalten wurde, dass das Haus wie gesehen übergeben wird, dann kannst du die Mängel leider nur hinnehmen. Sollte dies aber nicht der Fall sein, muss der Vermieter nicht gemeldete Mängel auf Eigenkosten beseitigen – aber oft klappt die Kommunikation zwischen beiden Parteien nach der Übergabe des Hauses nicht mehr einwandfrei.

Wenn du Verkäufer der Immobilie bist, gibt es kaum etwas Nervenaufreibenderes als Käufer, die behaupten, du hättest Mängel verschwiegen. Oft wird dann verlangt, dass du diese nun auf eigene Kosten ausbessern.

Um solch prekäre Situationen zu vermeiden, solltest du – egal ob als Käufer oder Verkäufer – auf ein Hausübergabeprotokoll bestehen. Damit es dabei keine Verwirrungen gibt, erklären wir dir, was bei einem Hauskauf in das Übergabeprotokoll gehört und geben dir zudem eine Hausprotokoll-Checkliste an die Hand.

Hast du den Hauskauf mithilfe eines Maklers vollzogen, dann sollte dieser das Protokoll für die Hausübergabe erstellen. Wenn du das Haus jedoch ohne Zwischenvermittler direkt vom Hausbesitzer gekauft hast, dann nimm zur Hausübergabe in jedem Fall einen Notar mit. Der Notar fungiert als neutrale Person, die die Übergabe rechtlich bestätigt.

Mit der Unterschrift beider Parteien unter dem Hausübergabeprotokoll wird ein rechtlich bindender Vertrag geschlossen, der Käufer und Verkäufer schützt. Aber was gehört eigentlich bei einem Hauskauf in ein Übergabeprotokoll außer einer Aufzählung von Mängeln?

Im Protokoll sollte beispielsweise die Anzahl der Schlüssel aufgeführt werden, die übergeben wurden. Außerdem sollten alle Zählerstände festgehalten werden. So kommt es bei der Jahresendabrechnung nicht zu Konflikten.

Weiters ist es wichtig, die Mängel so präzise wie möglich aufzunehmen. Es reicht nicht, nur zu notieren, dass es gesprungene Fliesen gibt. Es muss genau festgehalten werden, in welchem Raum die Fliese ist und am besten auch, ob es die dritte von rechts in der zweiten Reihe neben der Tür ist. Die detaillierte Beschreibung mag pedantisch erscheinen, kann dir im Zweifel aber nur helfen.

Halte außerdem den Zustand des Hauses von außen fest. Gibt es Risse in den Wänden oder blättert irgendwo der Putz ab? Funktioniert der Wasserhahn im Garten? Klemmt die Tür zum Gartenschuppen? Gehe auch durch die Garage, das Gartenhaus und den Keller.

Im Protokoll sollten zudem alle bei der Hausübergabe überreichten Dokumente festgehalten werden. Es ist ratsam, alle Bedienungsanleitungen für Gerätschaften sowie Rechnungen von kürzlich getätigten Renovierungen beizulegen. So kann der Käufer Garantieansprüche geltend machen.

• Die Beteiligten

Zu allererst ist es natürlich wichtig, das Objekt, Käufer, Verkäufer sowie Makler beziehungsweise Notar festzuhalten. Auch das Datum der Übergabe muss beim Hauskauf im Übergabeprotokoll stehen.

• Die Räume

Danach sollte das Haus in seine einzelnen Räume aufgeteilt aufgelistet werden. Sei dabei ruhig kleinlich. Schreibe jeden Mangel auf, egal wie irrelevant er erscheinen mag. Es ist besser, zu viele als zu wenig Informationen zu haben. Überprüfe alle Geräte und Leitungen. Mache überall das Licht an, drehe das Wasser auf, öffne und schließe jede Tür und jedes Fenster, spüle die Toilette.

• Die Schlüssel

Halte fest, für welche Türen es Schlüssel gibt und wie viele übergeben wurden. Dazu gehören auch Schlüssel für den Briefkasten, für die Balkontür und Schlüssel für die einzelnen Zimmer. Möchtest du als Käufer auf Nummer sicher gehen, dann solltest du schon vor dem Einzug die Schlösser aller Türen auswechseln lassen.

• Übergebene Dokumente

Welche Dokumente haben den Besitzer gewechselt? Hast du den Energieausweis vom Verkäufer erhalten, hast du dem Käufer alle Betriebsanleitungen überlassen? Fehlt dir vielleicht die Bedienungsanleitung der Heizung? Es mag sinnlos erscheinen, aber mit dem Hauskauf wechseln auch alle Gerätschaften und somit alle dazugehörigen Materialien den Besitzer.

• Laufende Verträge

Alles vor der Übergabe und halte fest, ob und welche Verträge übernommen werden. Lege dem Kaufvertrag sowie dem Übergabeprotokoll Kopien der Verträge bei. Halte auch fest, bis zu welchem Datum der Verkäufer die Nebenkosten gezahlt hat, damit es bei der Abrechnung keine Probleme gibt.

Weiters sollten laufende Versicherungen, wie Feuerschutzversicherungen, erst einmal nicht gekündigt werden. So hat der neue Besitzer Zeit, sich unbesorgt nach neuen Versicherungen zu erkundigen.

• Fotos

Füge dem Protokoll Fotos aller Mängel bei. Die Bilder helfen, die Bemerkungen zu verstehen und unterstützen die Hausübergabe.

• Übernahme von Gegenständen

Behält der Käufer Möbel oder Elektrogeräte des Verkäufers, sollte dies explizit aufgeführt werden, damit es nicht zu Missverständnissen oder Streiterei kommt.

Die Übergabe sollte stattfinden, wenn alle Möbel aus dem Haus geräumt wurden – zumindest alle, die nicht übernommen werden. Der Verkäufer hat alle notwendigen Renovierungsarbeiten durchgeführt. Welche das sind, richtet sich auch nach dem Kaufvertrag. Sofern nicht anders geregelt, muss das Haus in neutralen Farben gestrichen sein. Das kann auch ein helles Blau oder Pastellgelb sein statt dem gewöhnlichen Weiß.

Kleine Schönheitsreparaturen, wie das Verspachteln von Bohrlöchern, führt der Verkäufer durch. Gewöhnliche Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, wie kleine Kratzer auf dem Boden oder an den Türen, müssen nicht behoben werden.

Findet die Übergabe am Abend statt, dann sollte für ausreichende Lichtverhältnisse gesorgt werden. Sonst können schnell Schatten an die Wand geworfen werden, die als unsauberer Farbanstrich gewertet werden. Außerdem kann es passieren, dass du Mängel übersiehst.

Anhand der Checkliste für die Hausübergabe kannst du dein eigenes Übergabeprotokoll für einen Hauskauf bzw. -verkauf erstellen. Lass dies aber von einem Notar gegenprüfen, um rechtlich problematische Formulierungen zu verhindern.