Für Grundstücke und Mieten gibt es Richtwerte, an denen sich Vermieter und Verkäufer bzw. Mieter und Käufer orientieren können. Sie geben Durchschnittswerte an. Der tatsächliche Wert kann sich deshalb durch objektbezogene Gegebenheiten noch verändern.
Was ist ein Richtwert?
Ein Richtwert ist eine wichtige Orientierungshilfe. Er gibt an, wie hoch die Preise oder der Wert für ein Objekt im Durchschnitt sind. In diesem Sinn ist der Richtwert eine Empfehlung an den Eigentümer und von einer Obergrenze oder einem Grenzwert zu unterscheiden, dessen Einhaltung verbindlich ist. Der Richtwert kann je nach objektbezogenen Eigenschaften variieren. So können zwei gleich große Wohnungen im selben Ort unterschiedlich teuer sein, wenn z.B. die eine einen Balkon, eine bessere Lage oder eine moderne Ausstattung hat.
Die aktuellen Richtwertmieten – Was ist zu beachten?
Für Wien sehen die reinen Zahlen so aus: Betrug der Richtwert 2011 noch € 4,73, so umfasst er nunmehr € 5,39 pro Quadratmeter. Zum Vergleich: den höchsten aktuellen Richtwert weist Vorarlberg mit € 8,28 auf. Die Anhebung der Richtwerte bedeutet aber keineswegs, dass deshalb alle Mieten erhöht werden können, auch wenn der Anstieg innerhalb von zwei Jahren stark war und auch in Zukunft eine ähnliche Tendenz zu erwarten ist.
Der "Richtwertmietzins" findet nur auf einen Teil der Mietverhältnisse Anwendung. Bei diesem Teil der Mietverhältnisse darf der für eine gemietete Wohnung der Ausstattungskategorien A, B oder C vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist.
Wie beeinflussen die Kategorien den Richtwert vom Mietzins?
Je nachdem, welcher Kategorie eine Wohnung zugeteilt wird, gibt es unterschiedliche Zinsobergrenzen. Eine Wohnung der Kategorie A ist z.B. mindestens 30 m² groß und verfügt über eine Küche, einen Vorraum, ein Bad und ein WC sowie eine Zentralheizung. Bei der Kategorie B ist keine Heizung vorhanden, C hat nur eine Wasserentnahmestelle und weder Zentralheizung noch Bad, bei Kategorie D ist weder ein WC noch eine Wasserentnahmestelle in der Wohnung vorhanden. Für diese Kategorien liegt die Obergrenze zwischen 0, 86 € und 3,43 € je m².
Daneben gibt es noch Wohnungen, für die keine Obergrenze, sondern der Richtwertmietzins gilt. Sie gehören zur Kategorie A, sind zwischen 30 und 130 m² groß und befinden sich in einem gut erhaltenen Gebäude in einer mindestens durchschnittlichen Lage.
Der Konsumentenschutzverband rät Interessenten, beim Mietvertragsabschluss genau zu prüfen, zu welcher Kategorie die Wohnung gehört und ob die Miete dementsprechend angemessen ist.
Um welche Mietverhältnisse handelt es sich nun?
In erster Linie muss das Mietrechtsgesetz (MRG) überhaupt anwendbar sein. Ob dies der Fall ist, wird in dessen § 1 im Detail geregelt. Beispielsweise findet das MRG keine Anwendung auf Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden, oder auf Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen.
Weiters muss ein Fall des Vollanwendungsbereiches des MRG vorliegen, denn nur in diesem finden sich die Regeln über die Höhe des Hauptmietzinses (§ 16 MRG). Ein Fall des Teilanwendungsbereiches liegt etwa vor bei Mietgegenständen, die in Gebäuden gelegen sind, welche ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, oder bei Mietgegenständen, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind. Wohnt mal also in einem Mietgegenstand, der aufgrund seines Alters im Vollanwendungsbereich des MRG liegt, hat man "gute Chancen", dass nur der Richtwertmietzins verlangt werden darf.
Lagezuschlag und sonstige Zuschläge als Ausnahme
Eine Ausnahme hat das Gesetz noch parat: Liegen gewisse Voraussetzungen vor, darf auch im MRG-Vollanwendungsbereich mehr als der Richtwertmietzins verlangt werden, nämlich ein angemessener Betrag. Dieser errechnet sich nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Objektes, dies bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.
Diese Ausnahme gilt beispielsweise für Mietgegenstände in einem Gebäude, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder für Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B, deren Nutzfläche 130 m2 übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach deren Räumung an eine nicht eintrittsberechtigte Person vermietet. Details hierzu hat § 16 Absatz 1 MRG. Man sieht also, dass der Anwendungsbereich für den Richtwertzins durchaus eng umgrenzt ist, mögen auch zahlreiche Objekte vor allem in Wien betroffen sein.
Im Gegensatz zum Aufschlag können aufgrund dieser Richtwerte aber auch Abschläge möglich sein. Diese wird der Vermieter bei der Mietzinsbildung aber kaum selbst berücksichtigen. Ist der Mieter der Meinung, dass die Bewertung der Immobilie im Mietvertrag zu hoch ist, kann er sich an die österreichische Mietervereinigung wenden und sich eine mietrechtliche Beratung holen.
Einflussfaktoren auf den Richtwert von einem Grundstück
Bei jedem Grundstück gibt es verschiedene Faktoren, die eine Preiskorrektur bedingen. Diese sind z.B. die Möglichkeit der Bebauung, die bestehenden Anliegerleistungen, die Lage, die Vorgaben in den Bebauungsplänen, die Bodenbeschaffenheit, mögliche Lasten Dritter wie Wohnrechte oder Reallasten usw.
Welcher Richtwert gilt für die Rendite?
Wer vermietet, spekuliert auf eine gute Rendite. Doch was gilt als gut? Die Antwort ist schwierig, weil sich die Immobilienpreise und Mieten in Österreich unterschiedlich schnell entwickeln. In Wien und ähnlich beliebten Städten gilt eine Real-Rendite, d.h. eine Rendite unter Berücksichtigung der Inflation, von mehr als 3 Prozent als gut. In den ländlichen Gegenden sind bereits 2 Prozent ein solider Richtwert.
