Im Rahmen der Immobilienfinanzierung wird oft der Begriff Legitimation verwendet. Was darunter verstanden wird, erfahren Sie hier.
Unter Legitimation wird der Nachweis der Gesetzmäßigkeit oder Rechtmäßigkeit von Personen und Vorschriften verstanden. Es muss bewiesen werden, dass eine Person dazu befugt ist, etwas Bestimmtes zu tun. Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bedeutet das, dass die legitimierte Person aufgrund rechtlicher Bestimmungen befugt ist, eine rechtsgültige Handlung durchzuführen oder ein Geschäft abzuschließen.
Wer ein Konto eröffnen will, muss seine Identität nachweisen. Für gewöhnlich reicht dafür die Vorlage des Personalausweises oder des Passes aus. Wird ein Kredit aufgenommen oder ein Haus gekauft, müssen weitere Dokumente zur Bestätigung der Identität vorgelegt werden. Diese müssen von einem Notar beglaubigt, also legitimiert, werden.
Bei Online-Banken erfolgt eine unpersönliche Identitätsprüfung über den Postweg und das Postident-Verfahren, bei dem der Kunde in der Postfiliale oder beim Briefträger seine Identität nachweisen und seine Unterschrift abgeben muss. Wer einen Sofortkredit aufnehmen möchte, muss mit einer Verzögerung von ein paar Tagen aufgrund dieser Prüfung rechnen.
Erst wenn die Identität geprüft und die Befugnis notariell beglaubigt ist, ist ein Vertrag rechtsgültig. Dieser Schritt ist bei Rechtsgeschäften mit Banken oder über Anwälte selbstverständlich, und sollte auch bei privaten Geschäften durchgeführt werden. Wird eine Immobilie von privat gekauft, muss die Rechtsfähigkeit ebenso wie die Echtheit der Unterschrift beglaubigt werden. Nur so kann sich der Käufer sicher sein, dass der private Vertrag vor Gericht Bestand hat.
Schon vor dem Verkauf muss nachgewiesen werden, dass der Verkäufer das Recht zur Veräußerung hat. Wird ein Makler mit der Vermittlung der Immobilie betraut, muss auch er bestätigen, dass er zu den damit verbundenen Aufgaben rechtlich befugt ist. Schuldner oder Miteigentümer müssen ihre Ansprüche mit einem Eintrag ins Grundbuch legitimieren, ebenso wie Inhaber von Vorkaufsrechten. Bei mehreren Schuldnern wird eine Reihung nach Wichtigkeit im Grundbuch eingetragen.
Bei Wohnungseigentumsgesellschaften gibt es für gewöhnlich eine eingetragene Vertretungsberechtigung, die die Verwaltung dazu befähigt, Entscheidungen für die WEG zu treffen. Diese Berechtigung kann aber auch wieder entzogen werden, wenn sich die Mehrheit der Eigentümer für eine Kündigung der Verwaltung ausspricht. Mitbesitz am Eigentum kann nicht so leicht aufgelöst werden, die betroffene Person muss dazu ihre Zustimmung geben oder ihre Anteile verkaufen. In jedem Fall muss die Beteiligung aus dem Grundbuch gelöscht werden, damit auch die Rechtbefugnis aufgehoben wird und der ehemalige Miteigentümer keine Entscheidungsgewalt mehr hat.
Neben der Legitimation prüfen Banken die Bonität des Kunden, indem sie eine Abfrage beim KSV beantragen. Eine gute Bonität erlaubt gute Kreditkonditionen. Bei vielen Online-Banken wird auf diese Prüfung verzichtet, aufgrund des größeren Risikos seitens der Bank sind die Zinsen aber entsprechend höher.
Nachdem es eine der Hauptaufgaben von Notaren ist, die Richtigkeit von Dokumenten zu bestätigen, und der Beruf des Notars staatlich reglementiert ist, müssen sich Klienten keine Bestätigung ihrer Rechtsbefugnis einholen.
Bei Maklern sollte hingegen sehr wohl geprüft werden, ob sie zur Ausübung ihres Berufes befugt sind. Kunden können dazu prüfen, ob die Makler Mitglieder beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft sind. Immobilienmakler haben grundsätzlich keine Befugnis dazu, Vermittlungen ohne Einverständnis des Verkäufers durchzuführen. Auch Hypothekendarlehen dürfen sie nur vermitteln, wenn dies mit dem Kunden vertraglich vereinbart wurde.
