Der Miet­ver­trag für Wohn­räu­me

Worauf du als Vermieter beim Mietvertrag achten sollten

Ein schriftlicher Mietvertrag ist die rechtliche Basis eines jeden Mietverhältnisses. Doch häufig sind im Vertrag Floskeln enthalten, die rechtlich nicht erlaubt sind. Worauf du als Vermieter achten musst, wenn du einen Mietvertrag erstellst, erfährst du in diesem Artikel. Außerdem erhältst du einen kostenlosen Mietvertrag zum Ausdrucken als Word- oder PDF-Dokument.

Ein Mietvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur Zahlung eines bestimmten Mietzinses, der den Mieter zur alleinigen Nutzung der Wohnung berechtigt. Daneben erwirbt sich der Mieter das Recht, Allgemeinflächen wie den Hauseingang oder den Aufzug mitzubenutzen. Zum Mietzins kommen noch Betriebskosten hinzu, die ebenfalls im Mietvertrag festgehalten werden müssen.

^{Die Mietvertrag-Mustervorlagen wurden von Rechtsanwalt Dr. Andreas Bernegger mit größtmöglicher Sorgfalt konzipiert und sie dürfen für den angegebenen Zweck verwendet werden. Dem Nutzer ist es untersagt, die Vorlage - auch auszugsweise – für andere als private Zwecke zu verwenden und an Dritte weiterzuleiten. Eine Haftung für die Verwendung der Mustervorlagen wird von immoscout24.at und Rechtsanwalt Dr. Andreas Bernegger ausdrücklich nicht übernommen. Insbesondere haften ImmobilienScout24 und Rechtsanwalt Dr. Andreas Bernegger in keiner Weise für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität, im Weiteren auch nicht für die Eignung der Mustervorlagen für die Begründung eines bestimmten Mietverhältnisses. Die Mustervorlagen sind vor allem als Orientierungshilfe bzw. als Grundlage für die Ausarbeitung eines Mietvertrags zu verstehen. Sie tragen der typischen Interessenlage der involvierten Parteien Rechnung, sind jedoch im Hinblick auf die konkreten Verhältnisse stets an das zu vermietende Objekt und an die jeweiligen Bedürfnisse der Parteien anzupassen.}

Ein Mietvertrag ist nur dann gültig, wenn er mindestens folgende Elemente enthält:

• die genaue Adresse des Mietobjekts
• alle dazugehörigen Räumlichkeiten wie Keller oder Tiefgaragenabstellplatz
• Mietzins
• Betriebskosten
  
• Recht auf eine Indexanpassung
• Hausordnung,
• Vereinbarungen zum Zahlungstermin und zur Zahlungsart
• Höhe der Kaution

Diese Punkte müssen fixer Bestandteil jedes Standardmietvertrags sein. Daneben können noch Sondervereinbarungen getroffen werden, etwa die Übernahme von Möbeln oder das Verbot von größeren Haustieren. Hier ist es jedoch wichtig, sich vorab über das Mietrechtsgesetz zu informieren. So etwa dürfen kleine Haustiere wie Hamster grundsätzlich nicht verboten werden.

Ein Mietvertrag kommt zustande, wenn Mieter und Vermieter eine Einigung über den Mietgegenstand die Höhe des Mietzinses und die Vertragsdauer erzielen. Die schriftliche Form ist zwar nicht zwingend notwendig, jedoch ist ein handfestes Dokument stets empfehlenswerter. Du findest online Beispiele eines Mietvertrags als PDF und kannst dich an dem Mietvertrags-Formular orientieren.

Als befristet gilt ein Mietverhältnis, wenn der Vertrag ein schriftlich festgehaltenes Ablaufdatum hat. Die Laufzeit muss bei Wohnungen mindestens drei Jahre betragen, wobei nach oben keine Grenzen gesetzt sind. Wird der Mietvertrag nach Ablauf der Frist nicht aufgelöst oder verlängert, ist er für weitere drei Jahre gültig und geht danach – wenn Mieter oder Vermieter nichts anderes vereinbaren – automatisch in einen unbefristeten Vertrag über. Der befristete Mietvertrag ist beliebig oft verlängerbar. Kündigen können Mieter frühestens nach einem Jahr, jedoch muss eine dreimonatige Frist zum Monatsende beachtet werden. Eine Vorlage, um einen Mietvertrag zu kündigen, findest du online. 

Entscheidend ist: Private Hauptmieter zahlen pro Quadratmeter rund zwei Euro mehr, wenn der Vertrag befristet ist.

Die meisten Mieter wünschen sich einen unbefristeten Mietvertrag ohne Ablaufdatum. Abgesehen davon, dass die Miete günstiger ausfällt, kann der Vertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist (drei Monate zum Monatsende) jederzeit beendet werden – und zwar ausschließlich von Seiten des Mieters. Der Vermieter hingegen kann einen unbefristeten Vertrag nur gerichtlich und mittels einer im Mietrechtsgesetz aufgezählten Begründung kündigen. Mögliche Gründe für die Kündigung durch den Vermieter sind, wenn er selbst in der Immobilie wohnen möchte oder der Mieter nicht pünktlich den Mietzins zahlt.

Das Mietrechtsgesetz gilt vollständig bei:

• Appartements in Gebäuden, die vor 1953 eine Baubewilligung erhalten haben
• vermietete Eigentumswohnungen in Häusern mit mehr als zwei weiteren Wohnungen
• geförderten Appartements

Das Mietrechtsgesetz gilt teilweise bei:

• Dachgeschosswohnungen, die nach 2001 ausgebaut wurden
• Zubauten, die nach September 2006 genehmigt wurden
• Eigentumswohnungen, die nach Mai 1945 erbaut wurden

Das Mietrechtsgesetz gilt nicht bei:

• vermieteten Einfamilienhäusern
• vermieteten Zweifamilienhäusern

Wenn du in eine Mietwohnung ziehst, solltest du dich um einen unbefristeten Vertrag bemühen. Für Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern eignet sich der befristete Vertrag besser, da der unbefristete Vertrag hier ein Risiko darstellt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt das Mietrechtsgesetz nicht, weshalb der Vermieter alle Rechte innehat – er kann zum Beispiel jederzeit den Vertrag auflösen. Umgekehrt kann der Mieter trotzdem den Vertrag nach einer Mindestlaufzeit kündigen, wobei er die Kündigungsfrist einhalten muss.

Das Mieten auf unbestimmte Zeit kann Unsicherheit schaffen, da der Mieter nie weiß, wann beziehungsweise ob er ausziehen muss. Dasselbe gilt übrigens auch für Wohnungen in Häusern, in denen sich nicht mehr als zwei Mietwohnungen befinden.

Sonderfall: Mietvertrag für Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung bezeichnet eine Wohnung innerhalb eines vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudes. Im Mietvertrag muss diese Besonderheit eindeutig geregelt werden. Es ist außerdem wichtig, ob die Einliegerwohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird und welche gemeinschaftlichen Einrichtungen mitbenutzt werden dürfen. Dazu können zum Beispiel Trockenräume, die Waschmaschine oder ein Garten zählen.

Ein Mietzins darf nicht unverhältnismäßig hoch sein. Mieter, die eine zu hohe Miete vermuten, können den regionalen Mietpreisspiegel sowie die geltenden Mietzinsobergrenzen als Bemessungsgrundlage nehmen. Bei Beschwerden können sie sich auf das MRG oder das Wohnbauförderungsgesetz berufen. Überschreitet der Hauptmietzins die Grenzen deutlich, kann eine Mietanpassung eingefordert werden. Diese gilt dann auch rückwirkend, das heißt der Vermieter muss den überhöhten Mietanteil zurückzahlen.

Bei den Betriebskosten gibt es keine konkreten Regelungen bezüglich der Höhe. Wer auf Wohnungssuche ist, sollte vorab Angebote von ähnlich großen Wohnungen und die dabei berechneten Betriebskosten miteinander vergleichen. Selbstverständlich kann der Vermieter nicht einfach eine willkürliche Gebühr verlangen. Er muss die Gesamtkosten anhand eines Verteilungsschlüssels auf die Quadratmeter an Wohnfläche umrechnen. Hält der Mieter sie für zu hoch, kann er eine Einsicht in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters verlangen. Dieses Recht ist im MRG und im Konsumentenschutz festgehalten. Zu hohe Gebühren müssen zurückgezahlt werden.

Bei der österreichischen Wirtschaftskammer gibt es kostenlose Vorlagen für Mietverträge. Diesen Blanko-Mietvertrag können Vermieter, die keinen Makler beauftragen, jederzeit für ihr Mietverhältnis verwenden. Jedoch ist Vorsicht geboten, wenn Sonderklauseln in einen Standardvertrag eingefügt werden sollen. Nicht immer sind alle Vereinbarungen erlaubt. Selbst wenn der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet, kann er bei einer strittigen Sachlage bei einer Schlichtungsstelle eine Überprüfung der Rechtsgültigkeit der Klausel beantragen. Ist diese laut MRG gesetzeswidrig, verliert sie ihre Gültigkeit, obwohl der Mieter anfangs mit seiner Unterschrift seine Zustimmung erteilt hat.

Beispiel: Ein typischer Fall ist das Halten von Haustieren. Der Vermieter darf größere Haustiere wie Katzen oder Hunde verbieten, das Verbot von kleineren Tieren, wie Hamstern oder Meerschweinchen, ist nicht möglich.

Auch wenn der Mieter als Konsument sehr viele Rechte hat, gibt es doch auch Pflichten. Dass der Mietzins immer pünktlich gezahlt werden muss, ist selbstverständlich. Daneben muss der Mieter aber auch garantieren, dass er die Wohnung ordnungsgemäß bewohnt, er sich rücksichtsvoll verhält und keine Schäden in der Wohnung oder auf den Allgemeinflächen verursacht. Kleinere Reparaturen muss der Mieter selbst bezahlen, für größere sowie die Wartung der Therme muss der Vermieter aufkommen. Ein Mieter hat laut Mietvertrag die Wohnung so zu verlassen, wie er sie bezogen hat. Dazu kann das Ausweißeln der Wohnung gehören. Wie genau der Auszug geregelt ist, sollte zu einem Punkt im Mietvertrag werden.

Bei Mietverträgen besteht kein Rücktrittsrecht. Vor allem Verträge, die direkt im Rahmen der Erstbesichtigung unterzeichnet wurden, können zum Verhängnis werden, da das Prinzip der Vertragstreue gilt. Will ein Mieter vom Vertrag zurücktreten, ist er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Potenziellen Mietern ist deshalb zu empfehlen, sich vor der Besichtigung genau die eigenen finanziellen Möglichkeiten auszurechnen und sich eine klare Grenze zu setzen. Auch wenn der Wohnraum heiß begehrt ist, sollten keine überstürzten Entscheidungen getroffen werden.

Trotzdem gibt es bei jedem Wohnungsmietvertrag auch Ausnahmen von der Regel. In diesen Spezialfällen ist ein Rücktritt vom Vertrag unter gewissen Umständen möglich.

Prüfe bei der Wohnungssuche stets, ob der dir gegenüber auftretende Hausverwalter auch tatsächlich vom Eigentümer zum Hausverwalter bestellt ist. Wurde der Hausverwalter nicht bestellt, kommt kein Mietvertrag zustande. Tipp: Setze den Eigentümer vom beabsichtigen Abschluss des Mietvertrages in Kenntnis oder prüfe die Vollmacht des Hausverwalters.

Die Frist beginnt ab Übergabe einer Zweitabschrift und schriftlichen Belehrung dieses Rücktrittsrechts. Sie endet allerdings spätestens ein Monat nach der Erstbesichtigung.

Dieses Rücktrittsrecht stellt sich also als gesetzliche Überlegungsfrist dar. Es ist eine ausdrückliche Ausnahme vom Prinzip der Vertragstreue. Damit soll Schutz vor einer überstürzten emotionalen Entscheidung geschaffen werden, die auf lange Sicht eine erhebliche wirtschaftliche Belastung bedeuten kann. Was aber, wenn jemand "vorbesichtigt" hat, also die eigene Besichtigung gar nicht die eigentliche Erstbesichtigung ist? Was, wenn der Ehegatte die Wohnung gesehen und in allen Details beschrieben hat?

Nach dem klaren Wortlaut des § 30a KschG wird auf die persönliche Besichtigung abgestellt. Denn noch so detaillierte Beschreibungen durch Dritte können den eigenen Eindruck nicht ersetzen. Im Gegenteil, solche Schilderungen können oft den eigenen Blick verstellen. Ist also für beide Vertragsteile klar, dass der Vertrag nur mit beiden Ehegatten zustande kommt oder gar nicht, so umfasst die von einem Ehegatten abgegebene Rücktrittserklärung das gesamte Vertragsverhältnis (OGH 19.9.2002, 3 Ob 22/02k).