Das Miet­rechts­ge­setz - In­fos auf ei­nen Blick

Alles Wichtige zum MRG

Das Mietrechtsgesetz (MRG) bietet Mietern besonderen Schutz - insbesondere dann, wenn es um die Kündigung durch den Vermieter geht. Aber auch häufige Streitpunkte, wie die Erhaltung der Anlagen, die Betriebskosten oder auch die Höhe der Miete werden im MRG geregelt.

Wohnen zählt zu den Grundbedürfnissen jedes Menschen. Der Anteil jener, die in Mietwohnungen leben, liegt in Österreich bei rund 40 Prozent. In vielen dieser Wohnungen kommt das Mietrechtsgesetz (MRG) entweder in Gänze oder zumindest teilweise zur Anwendung - was für die Mieter einige Vorteile mit sich bringt. Die Rechte des Vermieters werden in vielen Bereichen zugunsten des Mieters eingeschränkt: Etwa, wenn es um Kündigungen durch den Vermieter geht, nahe Angehörige in den Mietvertrag eintreten wollen oder Mieter eine Überprüfung der Betriebskosten fordern. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes sind zudem die monatlichen Hauptmietzins je nach Ausstattungskategorie an einen bestimmten Richtwert gekoppelt. 

Vor Unterzeichnung des Mietvertrages ist die essenzielle Frage für Mieter und Vermieter, ob das Mietrechtsgesetz auf die Wohnung anwendbar ist oder nicht. Wenn ja, geht es um die Frage, ob die Wohnung im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG  liegt. Generell gilt das MRG für Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten. Das Mietrechtsgesetz kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Dennoch gibt es einige wesentliche Ausnahmen vom MRG:

• Häuser mit maximal zwei vermieteten Wohneinheiten (in der Praxis Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern)
• Ferienwohnungen
• Beherbergungsunternehmen wie beispielsweise Hotels und Pensionen
• Studentenheime, Lehrlingsheime, Seniorenheime und dergleichen
• Wohnungen von karitativen Einrichtungen
• Betreutes Wohnen
• Dienstwohnungen
• Geschäftsräume,  die weniger als ein halbes Jahr vermietet werden
• Beruflich bedingte Zweitwohnsitze der Ausstattungskategorien A und B, wenn sie nicht länger als ein halbes Jahr gemietet werden

Wohnungen in kürzlich erbauten Mehrparteien-Häusern fallen zumeist in den Teilanwendungsbereich des MRG. Auch hier genießen Mieter einen besonderen Schutz vor Kündigung durch den Vermieter. Anders als im Vollanwendungsbereich sind die Mieten allerdings nicht gesetzlich begrenzt. Im Teilanwendungsbereich des MRG werden daher fast immer marktübliche Mieten verlangt und bezahlt. Mietwohnungen in folgenden Gebäuden fallen unter den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes:

• Nicht geförderte Neubauten mit einer Baubewilligung nach dem 30.6.1953
• Vermietete Eigentumswohnungen in einem nach dem 8. Mai 1945 errichteten Gebäude
• Dachbodenausbauten, Zubauten und sonstige Aufbauten, wenn die Baubewilligung und der Abschluss des Mietvertrages nach dem 31.12. 2001 erfolgt ist
• Unausgebaute Dachböden unter bestimmten Bedingungen

Es gibt auch einige wenige Ausnahmen vom MRG. Das sind Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, für die die Verträge nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden (davor fallen sie in den Teilanwendungsbereich). Außerdem gehören Dienstwohnungen, Ferienwohnungen, Mieten in Beherbergungsbetrieben oder auch Heime dazu. Der größte Nachteil dieser Mietobjekte ist der geringe Mieterschutz bei der Kündigung.

Die Kündigung ist das, wovor sich die Hauptmieter am meisten fürchten und das, was den Vermietern am meisten Probleme bereitet. Die Angst der Mieter ist unberechtigt, sofern sie den Hauptmietzins immer pünktlich bezahlen, sie die Wohnung ordnungsgemäß bewohnen und nicht mutwillig beschädigen kann ihnen der Vermieter nicht so schnell kündigen. Für eine Kündigung durch den Vermieter muss es triftige Gründe geben, wie z.B. ein Nicht-Bezahlen des Hautmietzinses. Der Hauptmieter kann die Wohnung hingegen jederzeit kündigen, er muss jedoch eine Kündigungsfrist von mindestens einem Monat einhalten. Auch bei befristeten Verträgen kann er nach einem Jahr Laufzeit vorzeitig kündigen.

Für die Höhe der Betriebskosten gibt es keine Verordnung. Jedoch gibt es Regelung dazu, welche Betriebskosten für einen Mietgegenstand berechnet werden dürfen. Dazu zählen z.B. Wasser, Müll, Kanalräumung, Entrümpelung von herrenlosem Gut, Hausreinigung, öffentliche Abgaben, Verwaltungshonorar, Kehrergebühren usw. Auch die Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen, wie z.B. Strom für den Lift oder das Mähen der Grünanlagen, können darunter fallen.

Seit 01.01.2015 ist die Wohnrechtsnovelle in Kraft. Sie besagt, dass der Vermieter für die Kosten für die Wartung einer Therme sowie für die dazugehörige Erhaltungsarbeit und Reparaturen verantwortlich ist. Das gilt auch für Mieter, die die Hauptmietverträge vor diesem Stichtag abgeschlossen haben. Ausgenommen sind Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser, bei denen für gewöhnlich die Therme mitvermietet wird. Erfolgt die Wartung im Winter und besteht dringender Bedarf nach einer Reparatur, kann der Mieter im Rahmen der Überprüfung selbst den Auftrag dazu erteilen. Hat er das Geld für die Bezahlung vorgestreckt, kann er es vom Vermieter zurückfordern.

Der Mieter muss die Wohnung so zurückgeben, wie er sie beim Mietvertragsabschluss übernommen hat. Er hat somit eine Erhaltungsarbeit zu leisten, indem er die Wohnung pflegt und reinigt, Verbesserungsarbeiten hat er aber nicht zu leisten. Muss der Mieter die Wohnung ausmalen, muss nicht die ursprüngliche Farbe wiederhergestellt werden. Es dürfen auch leichte Abweichungen bei den Farbnuancen sein, eine extreme Farbe wie Knallgrün oder Rot ist aber nicht erlaubt.

Ob eine Wohnung oder eine Geschäftsräumlichkeit ausgemalt werden muss, wird vertraglich vereinbart. Der Vermieter kann die Kaution einbehalten, wenn der Mieter diesbezüglich die vertraglichen Pflichten nicht erfüllt. Trotz dieser Regelung ist das Ausmalen häufig ein Fall für die Gerichte, da manche Schlichtungsstellen der Meinung sind, dass das Ausmalen ein Bestandteil der Hauptmietzinse ist. Deshalb sollten Vermieter und Mieter diese Frage unbedingt im Rahmen der Vertragsunterzeichnung klären.

Der Mietvertrag ist im ABGB, dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch aus dem Jahr 1811, geregelt. Ursprünglich fielen alle Mietverträge ausschließlich unter diese Bestimmungen. Das ABGB ist weitgehend von Vertragsfreiheit gezeichnet. Es gibt wenige zwingende Bestimmungen. Ebenso gibt es keine Kündigungsbeschränkungen. Erst im Laufe der Geschichte zeigte sich die Erfordernis des Mieterschutzes und eines eigenen Mietrechtsgesetzes. Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes wurden wiederholt geändert, so dass heute ein komplizierter Bestand an Rechtsvorschriften vorliegt.