Die Arbeit einem Profi überlassen
Ein Miethaus mit mehreren Parteien kommt ohne professionelle Hausverwaltung nicht aus. Mit dieser werden Aufgaben einem Profi überlassen, wodurch das termingerechte und ordentliche Ausführen garantiert wird.
Welche Aufgaben hat die Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen?
Die Aufgaben der Verwaltung sind nicht variabel, sondern gesetzlich im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz verankert. Die Hausverwaltung muss die Interessen der Wohnungseigentümer vertreten. Dazu gehören die Abrechnung der Betriebskosten und das Erstellen von Rücklagen sowie die Verrechnung der Heizkosten und Warmwasserkosten. Wie bei einer Bilanz müssen alle Einnahmen und Ausgaben genannt werden. Die Abrechnung muss spätestens sechs Monate nach Ablauf des Kalenderjahres jedem Eigentümer schriftlich übermittelt werden.
Im Zuge dessen muss die Verwaltung eventuelle kommende Instandhaltungsmaßnahmen ankündigen und sich allgemein darum kümmern, dass diese rechtzeitig durchgeführt werden. Sie muss sich unaufgefordert um die Reinigung und Pflege des Hauses kümmern, die dafür anfallenden Kosten müssen aber vor der Durchführung den Eigentümern gemeldet werden.
Mindestens alle zwei Jahre muss die Verwaltung des Hauses eine Hauptversammlung einberufen, bei der die Eigentümer über den Zustand des Hauses, Kostenänderungen oder zukünftige Investitionen informiert werden müssen und eventuelle Beschwerden oder Probleme gemeinsam diskutiert werden.
Die Hausverwaltung wird von den Eigentümern beauftragt, indem ihr eine Vollmacht erteilt wird. Der Mieter kann der Verwaltung nicht kündigen, dies ist nur durch eine Mehrheit der Eigentümer möglich. Wer eine Wohnung mietet erklärt sich laut Mietvertrag also auch mit der Hausverwaltung einverstanden.
Welche Aufgaben hat die Hausverwaltung bei Mietwohnungen?
Die Verwaltungsaufgaben sind bei Mietwohnungen im Grunde genommen dieselben wie bei Wohnungseigentum, allerdings dürfen neben den Betriebskosten die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, wie z.B. Sanierungsarbeiten, nicht auf die Mieter übertragen werden. Die Einnahmen aus den Mieten müssen diese Ausgaben decken. Häufig führt diese Regelung zu Konflikten. Oftmals werden notwendige Arbeiten in den Wohnungen, wie z.B. das Beheben von undichten Leitungen oder unzureichend arbeitende Warmwasserpumpen, möglichst lange hinausgezögert. In solchen Fällen hat der Mieter nach mehrmaligem Auffordern, das am besten in schriftlicher Form per Einschreiben erfolgt, das Recht, eine Mietzinsminderung vorzunehmen. Allerdings ist dabei höchste Vorsicht geboten und es sollte unbedingt eine Beratung durch die Arbeiterkammer erfolgen, um auf der rechtlich sicheren Seite zu sein. Sonst besteht die Möglichkeit einer Klage durch die Hausverwaltung. Wer im Recht ist, kann die notwendigen Reparaturen beim zuständigen Bezirksgericht einfordern.
So darf die Hausverwaltung die Rücklage nutzen
Wer eine Wohnung kauft, muss eine Rücklage zahlen. Diese dient dazu, in Zukunft anfallende Reparaturen zu begleichen. Der Verwalter darf aber nicht frei über diese verfügen, sondern muss die Eigentümer darüber informieren, wie das Geld verwendet wird bzw. wurde.
Welche Rechte hat der Mieter bzw. Eigentümer bei Streitfragen?
Instandhaltungskosten, wie z.B. die Sanierung von Fenstern oder die Reinigung der Tiefgarage, sind häufige Streitpunkte. Grundsätzlich darf die Hausverwaltung diese Kosten unter den Wohnungsparteien aufteilen, wenn es sich um Eigentumswohnungen handelt. Ist ein Eigentümer nicht damit einverstanden, muss eine entsprechende Vereinbarung bei der Hauptsitzung einstimmig beschlossen werden. Wird der Antrag, dass jeder dafür selbst aufkommen muss, abgelehnt, hat sich der Eigentümer dem Beschluss zu fügen. Im Falle von Mietwohnungen können solche Kosten nicht auf die Mieter übertragen werden, wenn es sich um allgemeine Teile des Hauses handelt. Hier wird das österreichische Mietrechtsgesetz angewendet.
Wie ist bei Streitfällen vorzugehen?
Je mehr Parteien in einem Haus wohnen, umso mehr Konfliktpotential ist vorhanden. Wer mit dem Zustand der Wohnung oder der Erledigung der Instandhaltungsmaßnahmen nicht einverstanden ist, sollte unbedingt zuallererst das persönliche Gespräch suchen, bevor die Miete eigenständig verringert oder eine Klage eingebracht wird. Weigert sich die Hausverwaltung weiterhin, sollten sich die Mieter oder Wohnungseigentümer in einem nächsten Schritt zusammenschließen und als Einheit auftreten. Wer sich z.B. als Eigentümer gegen das Zahlen für einen neuen Spielplatz entscheidet, sollte vorab klären, ob auch die anderen Eigentümer dagegen sind, denn nur dann ist eine Abstimmung überhaupt sinnvoll.
Wie hoch sind die Preise für eine Hausverwaltung?
Die Preise für die Hausverwaltung richten sich nach der Anzahl der zu betreuenden Wohneinheiten und nach der Größe der Immobilie. Im Schnitt liegen die Preise österreichweit bei ca. 3,30 Euro pro m², wobei der Eigentümer nicht nur für seine Wohnfläche bezahlen muss, sondern es werden auch die allgemein genutzten Flächen der Wohnungseigentumsanlagen mit einem Aufteilungsschlüssel auf die Besitzer verteilt. Je nachdem, wo sich die Liegenschaft befindet, können die Preise aber auch deutlich höher sein. So ist es z.B. in Österreichs teuersten Städten Wien, Salzburg, Innsbruck und Kitzbühel der Fall.
Sollte es noch keine professionelle Liegenschaftsverwaltung geben, dann ist es sehr zu empfehlen, verschiedene Verwaltungen um ein Preisangebot zu bitten. Wichtig ist darauf zu achten, welche Leistungen inklusive sind. Wenn mehrere Eigentümer gemeinsam entscheiden müssen, muss darüber abgestimmt werden. Erteilt ein Eigentümer den Auftrag ohne Einverständnis der Miteigentümer, muss er für die Bezahlung alleine aufkommen.
Wie kann die Hausverwaltung die Kosten für Reparaturen bestimmen?
Die Hausverwaltung hat gegenüber den Eigentümern eine Rechnungslegungspflicht. Außerdem hat sie die Pflicht, im Falle von Reparaturen mindestens drei Angebote von Reparaturfirmen einzuholen und das günstigste zu wählen. So soll eine Freunderlwirtschaft auf Kosten der Eigentümer verhindert werden. Sollte das Gebäudemanagement ein teureres Angebot bevorzugen, z.B. weil mehr Leistungen oder eine längere Garantie inkludiert sind, muss in einer Sitzung die Wohnungseigentumsgemeinschaft die Wahl entscheiden.
Kann dem Hausverwalter gekündigt werden?
Auch wenn es bereits vor dem Einzug eine Hausverwaltung gab, ist der Eigentümer nicht an einen lebenslangen Vertrag gebunden. Gibt es Unstimmigkeiten, kann dem Hausverwalter gekündigt werden. Eine Voraussetzung dafür ist, dass die Mehrheit der Eigentümer damit einverstanden ist. Außerdem muss die Kündigung rechtzeitig erfolgen. Da die Kündigungsfrist sechs Monate beträgt und immer nur zum Jahresende gewechselt werden kann, muss die Kündigung im Juni erfolgen. Dann am besten in Form eines eingeschriebenen Briefes oder im Rahmen einer Hausversammlung mit genug Zeugen.
Was ist ein Immobilientreuhänder?
Das Kündigen ist kaum möglich, wenn es sich bei dem Hausverwalter gleichzeitig um den Immobilientreuhänder handelt. Eine Immobilientreuhand umfasst die Arbeiten des Immobilienmaklers, des Immobilienverwalters und des Bauträgers, d.h. alle Leistungen stammen aus einer Hand.
So schränkt das Gesetz die Freiheiten der Hausverwaltung ein
Immer wieder haben Schlichtungsstellen und der Konsumentenschutz mit dem Problem zu tun, dass Hausverwalter oder Vermieter die Wohnungen von Mietern betreten. Die Bewohner können sich dagegen wehren, da das eigentlich nicht erlaubt ist. Nur bei triftigen Gründen, wie z.B. einer Wohnungsabnahme nach einer Kündigung oder bei Gefahr in Verzug, darf die Verwaltung die Türe öffnen und eintreten. Das bedeutet nicht, dass der Mieter ein komplettes Zugangsverweigerungsrecht hat. Sind Reparaturen notwendig oder muss der Zählerstand abgelesen werden, hat der Bewohner Zugang zu gewähren, jedoch muss ein Termin vereinbart werden bzw. bei Bedarf ein Ersatztermin vorgeschlagen werden.
