Plötzlich Eigentümer: Was gibt es zu beachten, wenn du ein Haus erbst?
Der Todesfall eines nahen Verwandten verlangt viel Kraft und Ausdauer von den Hinterbliebenen. Sich in der Trauer auch noch um die Hinterlassenschaft zu kümmern, ist keine angenehme Angelegenheit. Leider musst du im Fall einer Erbschaft einiges berücksichtigen und einen kühlen Kopf bewahren. Auf was du achten musst, wenn du Immobilien erbst, erfährst du hier.
Wie wird ein Haus vererbt?
Als Kind des Verstorbenen hast du automatisch Recht auf das Haus, sollte nichts anderes im Testament festgelegt worden sein. Lebt jedoch der zweite Elternteil noch in dem Haus, fällt es dem Partner zu.
Die Ausnahme hiervon bilden nicht verheiratete Lebenspartner. Seit dem 01. Jänner 2017 gelten Lebenspartner vor dem Gesetz nicht mehr als Fremde, was heißt, dass sie sich nicht auf das Wohlwollen der Kinder verlassen müssen. Unverheiratete Lebenspartner haben nun das Recht, bis zu einem Jahr nach Todesfall in dem Haus oder der Wohnung wohnen zu bleiben. Allerdings nur, wenn das Paar bereits seit mindestens drei Jahren zusammengelebt hat. Wenn sichergestellt werden soll, dass der Lebenspartner weiterhin im Haus wohnen bleiben darf, muss dem Lebensgefährten im Testament des Verstorbenen ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt werden.
Die Verbücherung, also die Eintragung des neuen Besitzers ins Grundbuch, muss binnen einen Jahres nach der Einantwortung beantragt werden.
| Gut zu wissen: Bevor du das Erbe antrittst, sollte dir bewusst sein, dass du jegliche Schulden, Hypotheken und Bankverbindlichkeiten, die auf dem Haus lasten, ebenfalls erbst! |
Die Verlassenschaft betrifft alle rechtlichen Pflichten und Eigenschaften einer Person nach dessen Tod, zum Beispiel Eigentum, Forderungen und Schulden.
Die Verlassenschaft wird im Verlassenschaftsverfahren abgehandelt, welches dazu dient, die Verlassenschaft an die Erben zu übergeben, die Rechte Minderjähriger zu sichern sowie den letzten Willen des Verstorbenen zu wahren. Nach dem Verfahren muss ein Einantwortungsbeschluss aufgestellt werden, in welchem geklärt wird, zu welcher Erbquote geerbt wird.
Der Einantwortungsbeschluss muss bei der Verbücherung mit eingereicht werden.
Musst du Erbschaftssteuer zahlen, wenn du ein Haus erbst?
Seit August 2008 ist die Schenkungs- und Erbschaftssteuer in Österreich außer Kraft gesetzt. Trotzdem müssen die neuen Besitzer des Hauses eine Grunderwerbssteuer zahlen, die die Erbschaftssteuer bei geerbten Immobilien gewissermaßen ersetzt hat. Ab 1. Jänner 2016 wird die Grunderwerbsteuer anhand des Verkehrswerts der Immobilie berechnet.
| Wert der Immobilie/des Grundstücks | Steuersatz |
| Bis 250.000 Euro | 0,5 Prozent |
| Bis 400.000 Euro | 2 Prozent |
| Ab 400.000 Euro | 3,5 Prozent |
Wenn du also ein Haus erbst, werden Steuern in Form der Grunderwerbsteuern fällig. Anders als bei der „alten“ Erbschaftssteuer gibt es bei Immobilien keine Freibeträge mehr. Die Grunderwerbsteuer ist sozusagen die „neue“ Erbschaftssteuer und nimmt die Immobilienbewertung (Verkehrswert der Immobilie) als Bemessungsgrundlage für den Steuersatz. Hinzu kommen die Kosten für die Verbücherung. Im Falle eines geerbten Grundstücks beträgt diese 1,1 Prozent des Verkehrswerts.
| Beispiel: Angenommen du hast ein Haus geerbt, das einen Verkehrswert von 370.000 Euro hat. Die ersten 250.000€ werden mit 0,5% besteuert = 1.250€ und die restlichen 120.000 werden mit 2% = 2.400€ besteuert. Du musst dann 3.650 Euro Grunderwerbssteuern sowie 4.070 Euro Grundbucheintragungsgebühr zahlen. Somit kommst du auf eine Gesamtsumme von 7.720 Euro. |
Wer erbt mein Haus, wenn ich keine Kinder habe?
Nur, weil du keine Kinder hast, bedeutet das nicht, dass dein Ehepartner das Haus automatisch erbt. Die Reglung hier mag auf den ersten Blick etwas kompliziert erscheinen. Die Erbfolge sieht wie folgt aus:
- Kinder
- Enkelkinder
- Eltern des Verstorbenen
- Geschwister des Verstorbenen
- Kinder oder Enkel der Geschwister
- Großeltern des Verstorbenen
- Kinder oder Enkel der Großeltern
- Urgroßeltern
Es fällt jedoch nicht das gesamte Vermögen an die Hinterbliebenen.
| Vorhandene Nachkommen/Hinterbliebene | Erbanteil Ehepartner |
| Kinder, Enkelkinder | Ein Drittel |
| Eltern, Geschwister, Großeltern | Zwei Drittel |
| Großeltern und Nachkommen verstorbener Großeltern | Zwei Drittel plus Anteil der Nachkommen der verstorbenen Großeltern |
| Nachkommen verstorbener Geschwister | Zwei Drittel plus Anteil der Nachkommen der verstorbenen Großeltern |
Seit dem 1. Jänner 2017 gilt ein verstärktes gesetzliches Erbrecht für Ehepartner. Das gesetzliche Erbrecht kommt immer dann zu tragen, wenn es weder Testament noch Erbvertrag gibt. Laut neuem Gesetz fällt der Pflichtteil für Eltern und Großeltern weg. Die Erbfolge bleibt bestehen, lediglich der Pflichtteil entfällt. Lebensgefährten, also ein Partner, mit dem der Verstorbene nicht verheiratet war, erbt jedoch erst dann, wenn es keine gesetzlichen Erben gibt und das Erbe an den österreichischen Staat fallen würde. Hat der Verstorbene einen Lebenspartner sowie einen Ehepartner gehabt, beispielsweise wenn die Scheidung noch nicht vollzogen wurde oder der Ehepartner im Heim lebt, gilt der Ehepartner als gesetzlicher Erbe.
Wie wird der Erbanteil aufgeteilt?
Hat der Verstorbene mehr als ein Kind, fällt den Kindern der gleiche Erbanteil zu. Zwei Kinder erben also jeweils die Hälfte, drei Kinder jeweils ein Drittel.
Ein Beispiel: Vererbt werden 900.000 Euro. Der Verstorbene hat drei Kinder und einen Ehepartner. Der Ehepartner erbt ein Drittel, also etwa 297.000 Euro. Die restlichen 603.000 Euro fallen zu gleichen Teilen an die drei Kinder. Jedes Kind erbt somit 201.000 Euro. Ist nun eines der Kinder verstorben, hat aber selbst zwei Kinder, so erben die Enkel den Teil des verstorbenen Kindes zu gleichen Teilen, in diesem Falle also 100.500 Euro.
Im Falle eines Erbes wird das Haus auf seinen Verkehrswert geschätzt und fließt mit in die Summe ein. Die Immobilie wird dann von allen gesetzlichen Parteien zum festgeschriebenen Pflichtteil geerbt.
Was passiert, wenn die Haus-Erben sich nicht einigen können?
Sind Geschwister zerstritten, wohnen in unterschiedlichen Städten oder sogar Ländern, kann es zu Unstimmigkeiten ob der Weiterbehandlung des geerbten Hauses kommen. Vielleicht möchte ein Geschwisterteil das geerbte Haus verkaufen, ein anderes gerne selbst einziehen und das nächste die Immobilie renovieren und dann vermieten.
Allgemein kann jeder Erbe über seinen Teil des Hauses frei bestimmen. Hat das Haus zum Beispiel eine Einliegerwohnung, kann Kind A diese verkaufen, vermieten oder selbst beziehen. Das Recht erstreckt sich jedoch nur so weit, dass die anderen Erben in ihren Rechten nicht gestört werden.
Zur Klärung der Sachlage kann die störende Partei ausbezahlt werden. Manchmal ist dies jedoch nicht erwünscht oder finanziell nicht möglich. In diesem Fall kann jeder Erbe eine Teilungsklage einreichen. Diese regelt, wie der Name bereits vermuten lässt, die Art der Teilung. Es handelt sich um eine Rechtsgestaltungsklage, die die Rechtsverhältnisse der Parteien neu regelt.
Sollte eine der Parteien das geerbte Haus verkaufen wollen und die andere erhebt Anspruch auf Eigennutzung, dann handelt es sich um eine Zivilteilungsklage sowie eine Realteilung respektive. Die Realteilung hat Vorrang vor der Zivilteilung. Das heißt, dass, wenn möglich, das Haus in selbstständige Einheiten zu teilen ist.
Beispiel: Du baust das Haus mit allen Erben gemeinsam so um, dass aus Erdgeschoss und Obergeschoss zwei unabhängig voneinander begehbare Einheiten entstehen. Die Liegenschaft ist somit real geteilt und kann eigenständig von jedem Erben verwaltet werden. Ist es nicht möglich, das Haus real zu teilen, folgt die Zivilteilungsklage mit dem Ziel, die Liegenschaft zu versteigern.
Um so eine Problematik zu umgehen, kann im Testament verfügt werden, dass ein Kind das Haus erben wird, wohingegen alle weiteren Nachkommen den Pflichtanteil oder eine gewisse Summe als Kompensation erhalten.
