In­stand­hal­tung und In­stand­set­zung

Rechte und Pflichten des Mieters

In jeder Wohnung fallen früher oder später Reparaturarbeiten und Sanierungsarbeiten an - Doch wer muss dafür zahlen? Der Mieter oder der Vermieter, der Wohnungseigentümer oder die Verwaltung? Von grundlegender Bedeutung für diese Entscheidung ist, ob es sich um Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen handelt.

Unter Instandhaltung wird die laufende Pflege und Wartung von bereits bestehenden Objekten verstanden, das heißt es muss der momentane Zustand der Immobilie erhalten bleiben. Dazu gehören etwa kleinere Reparaturarbeiten innerhalb der Wohnung. Für diese Arbeiten muss der Eigentümer alleine aufkommen. Unter Instandsetzung hingegen wird die Erstinstallation oder Erneuerung verstanden, zum Beispiel, wenn der Heizkessel ausgetauscht wird. Hier werden die Kosten auf die WEG verteilt.

Bei Mietverträgen können die Erhaltungspflichten zwischen Mieter und Vermieter abgesehen von Schäden, die allgemeine Teile des Hauses betreffen, frei vereinbart werden. Fällt das Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), hat die Kosten in jeden Fall der Vermieter zu tragen. Aber auch entsprechend §1096 ABGB hat der Vermieter den Mietgegenstand im bedingten Gebrauch zu halten.

Instandhaltungsaufwand liegt vor, wenn lediglich unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden und es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzungswertes oder der Nutzungsdauer kommt.

Beispiele:

• Laufende Wartungsarbeiten
• Reparaturen, auch wenn diese nicht jährlich anfallen
• Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume
• Streichen der Fassade
• Ausbessern des Verputzes
• Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt (Sturm- und Hagelschäden)

Beispiel

Herrn A vergibt mit 9.000 Euro den Auftrag, die Fassade neu zu streichen. Folge: Herr A. kann wählen, ob er die 9.000 Euro sofort als Werbungskosten ansetzt oder auf zehn Jahre verteilt. Letzteres würde heißen, dass zehn Jahre lang pro Jahr 900 Euro an Werbungskosten anfallen.

Der Instandsetzungsaufwand erhöht den Nutzwert des Gebäudes bzw. verlängert die Nutzungsdauer wesentlich (mehr als 25 Prozent). Dazu zählen:

• Austausch von Fenstern und Türen
• Austausch von Dach oder Dachstuhl
• Austausch von Stiegen
• Austausch von Zwischendecken und Zwischenwänden
• Austausch von Unterböden
• Austausch von Aufzugsanlagen
• Austausch von Heizungsanlagen
• Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser-, Sanitär- und Heizungsinstallationen
• Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes und der Wärmedämmung
• Trockenlegung von Mauern

Wenn nur einzelne Wohnungen im obigen Sinne saniert werden (unter 25 Prozent des Gebäudes), liegt trotzdem nur Instandhaltungsaufwand vor.

Der Mieter ist gemäß § 8 Abs. 1 MRG zur Wartung und Instandhaltung des Mietgegenstandes und des mitvermieteten Inventars insofern verpflichtet, als dass weder dem Vermieter noch anderen Mietern ein Schaden entsteht. Daher treffen den Mieter alleine die Kosten dieser Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten. Einfache Ausbesserungsarbeiten hat der Mieter jedenfalls selbst vorzunehmen beziehungsweise zu veranlassen.

Reparaturen, die über die Erhaltung und Wartung hinausgehen, sind grundsätzlich vom Vermieter zu zahlen, sofern sie nicht aufgrund eines nachträglichen Gebrauchs durch den Mieter notwendig geworden sind. Ein Beispiel dafür ist der Austausch eines alten Boilers. Bei kleineren Reparaturen besteht kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter. Sollte der Vermieter größere Instandsetzungsmaßnahmen nicht zahlen wollen, kann der Vermieter über den Mietzinsminderungsanspruch des §1096 ABGB auf den Vermieter Druck ausüben.

Wohnungseigentümer müssen diese Kosten innerhalb der eigenen vier Wände selbst tragen. Werden allgemein genutzte Objekte repariert oder gewartet, verteilt sich der Instandsetzungsaufwand anhand eines Verteilungsschlüssels auf die WEG. Das gilt bei Wohnungseigentum auch für den Instandsetzungsaufwand, der für gewöhnlich in Form einer Rücklage beim Kauf oder mit den jährlichen Verwaltungskosten abgegolten wird. Sind größere Aufwände wie ein Austausch der Solaranlage notwendig, müssen alle Wohnungseigentümer darüber informiert werden und eine Abstimmung muss erfolgen. Stimmt die Mehrheit zu, gilt die Verteilung der Instandsetzungsaufwendungen als akzeptiert. Ein Vermieter hat diese Kosten bereits bei der Miete zu berücksichtigen und kann sie nicht auf den Mieter übertragen.

2015 wurde beschlossen, dass der Vermieter für die Instandhaltung, Reparatur und den Ersatz von Thermen, Wärmebereitungsgeräten und Boilern verantwortlich ist. Die Wartung muss jedoch der Mieter zahlen. Diese neue Regelung gilt für Mietobjekte, die in den Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG fallen und ist rückwirkend, das heißt sie betrifft auch Verträge, die vor 2015 abgeschlossen wurden.

In Mietverträgen sind oftmals Formulierungen zu finden wie: "Der Mieter ist verpflichtet, das Objekt in gutem und gebrauchsfähigem Zustand zurückzustellen" oder "in gutem, von Schäden freien Zustand". Im ersten Fall sind grundsätzlich ernste Schäden zu beheben. Im zweiten Fall ist die Behebung aller und nicht bloß größerer, gröberer Schäden gemeint.

Die Verteilung der Pflichten zu den Erhaltungsarbeiten und die Definition des Zustandes, in dem der Mietgegenstand zurückgegeben werden soll, sollten im Mietvertrag möglichst klar definiert sein.

Instandsetzungsaufwendungen sind auf zehn Jahre zu verteilen. Ein Instandhaltungsaufwand ist für Eigentümer sofort absetzbar oder bei nicht jährlich wiederkehrenden Arbeiten, wie etwa dem Austausch einer Heizung, auf Antrag auf zehn Jahre zu verteilen.

Wenn es sich nicht um direkt absetzbare Ausgaben handelt oder keine Abschreibung über zehn Jahre möglich ist, handelt es sich um Sonderausgaben. Bei den Sonderausgaben besteht eine betragsmäßige Deckelung: Jährlich können maximal EUR 730 (für Alleinverdiener/Alleinerzieher mit drei Kindern bis zu EUR 1.825) an Aufwendungen von der Steuerbemessungsgrundlage in Abzug gebracht werden.

Den Sonderausgabenabzug kann auch der Mieter aufgrund einer außergewöhnlichen Belastung steuerlich geltend machen. Die aus der Schadensbeseitigung resultierende Belastung muss

1. außergewöhnlich sein,
2. zwangsläufig erwachsen
3. die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit wesentlich beeinträchtigen

Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit ist dann beeinträchtigt, wenn die Kosten der Schadensbehebung den gesetzlich normierten Selbstbehalt des Geschädigten übersteigen. Der Selbstbehalt beträgt bei einem Einkommen von

• höchstens EUR 7.300 = 6 Prozent vom Einkommen
• EUR 7.300 bis EUR 14.600 = 8 Prozent vom Einkommen
• EUR 14.600 bis EUR 36.400 = 10 Prozent vom Einkommen
• über € 36.400 = 12 Prozent vom Einkommen

Der Selbstbehalt vermindert sich für Alleinverdiener oder Alleinerzieher sowie für jedes Kind um je ein Prozent.