Wer zu hohe Raten im Monat zahlt oder noch immer in einem Fremdwährungskredit steckt, kann mit einer Umschuldung neue Konditionen aushandeln. Hier liest du, wann sich die Umschuldung auszahlt und wie sie funktioniert.
- Die Umschuldung des Immobilienkredits führt häufig zu Ersparnissen, will aber gründlich geplant sein.
- Berücksichtige, dass sowohl bei der alten als auch bei der neuen Bank teils hohe Nebenkosten für die Umschuldung anfallen können.
- Nutze den ImmoScout24 Finanzierungsrechner um verschiedene Szenarien zu berechnen, und lasse dich bei Bedarf auch von einem unabhängigen Experten beraten.
Immobilienkredite haben in der Regel eine recht lange Laufzeit. Über die Jahre können sich die Konditionen auf dem Markt jedoch ändern. Beispielsweise ist es gut denkbar, dass die Zinsen deutlich günstiger werden. In solchen Fällen kann es sich lohnen, die Restschuld unter neuen Bedingungen abzuzahlen.
Für die Umschuldung eines Immobilienkredits wechseln Kreditnehmer typischerweise die Bank. Grundsätzlich ist eine Umfinanzierung aber auch bei deiner bisherigen Bank durchaus möglich. Dafür solltest du im Bankgespräch gut verhandeln und durch unterschiedliche Vergleichsangebote überzeugen.
Meist lohnt sich eine Umschuldung des Immobilienkredits, wenn trotz anfallender Kosten für den Wechsel insgesamt Ersparnisse entstehen. Um zu ermitteln, ob das der Fall ist, solltest du die neuen Raten mit den verbleibenden Monaten der Laufzeit multiplizieren und zu den Kosten der Umschuldung addieren. Nun kannst du vergleichen, ob Ersparnisse entstehen.
Diese simple Rechnung ist meistens ausreichend, um zu erkennen, ob sich die Umschuldung des Immobilienkredits lohnt. Für eine ausführliche Kalkulation solltest du noch Gebühren und Nebenkosten wie die Kontoführungsspesen einbeziehen. Die wichtigste Frage ist jedoch immer, was geschieht, wenn die Zinsen nach der Umschuldung steigen. Lasse dich dazu am besten von einem unabhängigen Experten beraten.
Beachte bei einer geplanten Immobilienkredit-Umschuldung unbedingt, ob deine Bank einen Anspruch auf Schadenersatz im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung verlangt. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann zwischen 2 und 10 Prozent der Restschuld betragen.
Die Umschuldung des Immobilienkredits führt in vielen Fällen zu nennenswerten Ersparnissen. Dennoch solltest du beachten, dass bei Abschluss eines neuen Vertrags auch zusätzliche Kosten entstehen. Nur wenn diese in Kombination mit neuen Konditionen günstiger sind als die Ausgaben für den alten Kredit, ist die Immobilienkredit-Umschuldung sinnvoll.
Beachte die folgenden Kosten der Umschuldung:
- Grundschuldübertragung: Die Neueintragung der Hypothek liegt bei 1,2 Prozent des Pfandrecht-Wertes. Zudem tragen Banken meist eine Höchstbetragshypothek, die etwa 20 Prozent über der Kreditsumme liegt. Entsprechend solltest du mit 1,5 Prozent Eintragungsgebühr rechnen.
- Bearbeitungsgebühren: Die Bearbeitungsgebühr bei einer neuen Bank liegt etwa zwischen 0,5 und 3 Prozent der Kreditsumme. Auch bei deiner alten Bank können noch Kosten anfallen.
- Notarielle Beglaubigung: Eine Umschuldung ist ein Rechtsgeschäft, das nur durch einen Notar veranlasst werden kann. Das Honorar für die Beglaubigung richtet sich nach der Höhe des Darlehens.
Insgesamt solltest du mit circa 2 bis 5 Prozent Nebenkosten für die Umschuldung rechnen.
Vor einem Wechsel solltest du dich nicht ausschließlich von niedrigen Zinsen beeindrucken lassen. Hole dir am besten mehrere Angebote ein und vergleiche die Konditionen ausführlich. Kreditinstitute bieten häufig günstige Neukundenkonditionen und attraktive Zusatzleistungen für eine Umschuldung des Immobilienkredits an.
Mit einigen Kreditrechnern kannst du verschiedene Szenarien für die Immobilienfinanzierung berechnen. Dazu gehören auch die aktuellen Konditionen, die du in etwa für einen neuen Kredit erhalten könntest, wenn du umschuldest.
Die folgende Beispielrechnung zeigt dir, welchen Unterschied die Umschuldung des Immobilienkredits machen kann:
| Alter Immobilienkredit | Neuer Immobilienkredit | |
| Kreditsumme | 50.000 Euro | 50.000 Euro |
| Restlaufzeit | 5 Jahre | 5 Jahre |
| Effektiver Jahreszins | 11,52 % | 4,73 % |
| Monatsrate | 1.100,13 Euro | 937,39 Euro |
In diesem Beispiel würde sich aus der Umschuldung des Immobilienkredits eine Ersparnis von 162,74 Euro pro Monat ergeben. Auf fünf Jahre gerechnet sind das fast 10.000 Euro, die du durch die Umschuldung des Kredits sparen könntest!
In den letzten Jahren haben sich Fremdwährungskredite für viele Bankkunden negativ entwickelt. Aufgrund der schlechten Währungsentwicklungen kann sich eine Umschuldung bei solchen Krediten besonders lohnen. Die Kosten für einen Ausstieg aus der Fremdwährung sind aber meistens hoch, weil zusätzlich der Verlust im Wechselkurs realisiert werden muss. Ob es sich dennoch auszahlt umzusteigen, zeigt tatsächlich nur die Zukunft.
Wir empfehlen dir, verschiedene Szenarien von einem unabhängigen Finanzexperten durchrechnen lassen. Dies kann dir zumindest eine ungefähre Prognose verschaffen und erleichtert die endgültige Entscheidung bei der Umschuldung des Immobilienkredits.
