Mie­ter­schutz - Die­se Rech­te ha­ben Mie­ter

Rechtliche Informationen zum Mieterschutz

Ein rechtlich geregelter Mieterschutz stärkt Mietern den Rücken und sagt ihnen sehr viele Rechte, aber auch einige Pflichten zu. Durch den Mieterschutz ergeben sich für den Vermieter einige Nachteile, für den Mieter hingegen mehr Vorteile.

In erster Linie wird der Mieter davor geschützt, dass ihm der Vermieter grundlos bzw. fristlos kündigen kann. Eine Antipathie oder Streit sind z.B. kein rechtlich geltender Grund für das Auflösen des Mietvertrages. Es müssen triftige Gründe sein, die der Vermieter eindeutig nachweisen kann, wie z.B. ein dringender Eigenbedarf, eine Beeinträchtigung der Wohnqualität der anderen Wohnungsparteien durch das Verhalten des Mieters oder das Nicht-Zahlen der Miete. Aber auch in solchen Fällen ist der Mieter sehr gut geschützt. So kann der Vermieter z.B. nicht einfach eine Zwangsräumung veranlassen, sondern er muss zunächst eine Klage einreichen. Hat der Mieter bis dahin mindestens eine Rate gezahlt, muss neu geklagt werden. Ein solches Verfahren kann schnell bis zu ein Jahr dauern, in dem der Mieter trotzdem wohnen bleiben darf.

Wer einen Mietvertrag unterschreibt erhält das Recht auf Privatsphäre. Der Vermieter darf deshalb nicht einfach in der Wohnung des Mieters ein- und ausgehen, sondern er muss eventuelle Besuche ankündigen, z.B. wenn er den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung kontrollieren möchte. Der Mieter muss diese dulden, ein unbefugtes Betreten ist jedoch nicht erlaubt.

Wenn es zu Minderungen der Wohnqualität kommt, kann der Mieter laut österreichischem Mieterschutzverband eine Mietzinsminderung auch ohne entsprechende Vertragsvereinbarungen einfordern. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn längere Zeit kein Wasser oder Strom vorhanden war, wenn die Instandhaltungsmaßnahmen am Haus das Wohnen nachweislich beeinträchtigen usw. Seit 2006 hat der Mieter sogar eine Rügepflicht, d.h. er muss den Vermieter auf derartige Schäden hinweisen.

Der Mieter muss jedoch darauf achten, dass die Mietminderung nur so lange möglich ist, wie der Schaden bzw. die Beeinträchtigung nachweisbar gegeben ist. Eine dauerhafte Minderung ist somit nicht möglich. Handelt es sich nur um einige Tage, darf die Reduktion auch nur für diese und nicht für den ganzen Monat geltend gemacht werden.

Mietkosten dürfen nicht beliebig hoch sein. Sie sind im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt und an den Mietkostenindex gekoppelt, der sich jedoch regional unterscheidet. Um den Richtwert zu erfahren, können sich Mieter an die zuständige Gemeinde wenden. Laut Mieterschutz haben die Mieter außerdem das Recht, die Abrechnung der Betriebskosten, d.h. die tatsächlichen Ausgaben des Vermieters für den Betrieb der Immobilie, zu erfahren.

In Bezug auf die Miete gibt es einen Nachteil für den Mieter. Der Vermieter kann den Mietzins nämlich erhöhen, wenn er damit größere Erhaltungs- bzw. Sanierungsarbeiten finanziert. Außerdem darf er die Wertsicherheitsklausel in den Mietvertrag mit hineinnehmen, wonach bei der Höhe der Miete die Inflation berücksichtigt wird. Ist diese Klausel kein Bestandteil des Vertrages, kann der Mieter gegen die Erhöhung klagen, auch wenn im Falle einer Instandhaltung die Erhöhung nicht durch eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht vorab genehmigt wurde.

Die Maklerprovision ist für gewöhnlich vom Mieter oder Käufer zu zahlen. Sie darf maximal zwei Monatsmieten betragen, bei befristeten Verträgen bis zu drei Jahren ist nur eine Monatsrate zulässig. Wird ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt, kann nochmals eine halbe Monatsmiete fällig werden. Wenn der Makler gleichzeitig der Eigentümer oder Hausverwalter der Immobilie ist oder er in einem engen familiären oder wirtschaftlichen Verhältnis zum Vermieter steht, ist eine Provision nicht zulässig, der Mieter kann sie zurückfordern oder ein Rücktrittsrecht vom Vertrag geltend machen.

In Bezug auf die Höhe der Betriebskosten und Nebenkosten gibt es keine konkreten Richtlinien, da sie sich je nach Stromanbieter, Wärmeanbieter usw. unterscheiden können. Hat der Mieter das Gefühl, dass im Mietvertrag zu hohe Betriebskosten ausgewiesen sind, darf er Einsicht in die Rechnungen des Vermieters nehmen. Er hat das Recht, die gesamte Betriebskostenabrechnung, d.h. die tatsächlichen Ausgaben des Vermieters für den Betrieb der Immobilie, zu erfahren.

Bevor ein Mieter einen Mietvertrag unterzeichnet, sollte er sich über seine üblichen Rechte und Pflichten bzw. die Aufgaben des Vermieters ausführlich informieren. Fehlende Klauseln im Vertrag werden im Normalfall zwar nach dem österreichischen Mietrecht und aufgrund des starken Mieterschutzes meist zugunsten des Mieters behandelt, trotzdem sollte der Vertrag so viele Streitpunkte wie möglich vorab regeln. Abschnitte, die für den Mieter nicht eindeutig sind, sollte er sich von einer externen, unabhängigen Beratungsstelle, wie z.B. der Arbeiterkammer oder dem Mieterschutzverband, erklären lassen.

Einige Mieter müssen sich erst auf das MRG berufen, damit sie ihre Kaution zurückbekommen. Viele Vermieter nehmen das nicht fachgerechte Ausmalen der Wohnung, Müll oder Mietrückstände als Grund, um die Mietkaution einzubehalten. Tatsächlich befinden sie sich dabei aber in einer rechtlichen Grauzone. Bei Mietrückständen verstößt das Einbehalten z.B. gegen das Mietrechtsgesetz. Hinterlässt der Mieter Müll, verursacht er Schäden oder muss der Vermieter renovieren, darf die Kautionszahlung einbehalten werden. Der häufigste Streitpunkt ist das Ausmalen: Viele Mieter übernehmen diese Arbeit selbst, um sich die Kosten für den Profi zu sparen. Dabei wird gerne eine günstige Farbe vom Diskonter verwendet. Die mietende Partei hat die Wohnung aber so zu verlassen, wie sie vorgefunden wurde. Die Farbe kann zwar in Nuancen abweichen, das Ausmalen muss aber ordentlich durchgeführt worden sein. Eventuell notwendige Nacharbeiten können auf Kosten des Mieters gehen.

Wird Schimmel in der Wohnung festgestellt, geben viele Vermieter dem Mieter die Schuld daran, da z.B. zu wenig gelüftet wurde. Der OGH hat bei einer solchen Klage aber entschieden, dass dem Mieter nur dann die Schuld gegeben werden kann, wenn im Mietvertrag eine Klausel zum Lüftungsverhalten enthalten ist. Ansonsten muss der Vermieter die Kosten für die Beseitigung übernehmen.

Da Schimmel höchst gesundheitsschädlich sein kann, ist eine sehr starke Minderung des Mietzinses von bis zu 100 Prozent erlaubt. Bevor dieser Schritt ergriffen wird, sollte sich der Mieter aber unbedingt an einen Anwalt oder eine Schlichtungsstelle wenden und die Schäden mit Fotos oder einem Gutachten dokumentieren. Statt den Mietzins zu mindern, solle ein Schreiben an den Mieter geschickt werden, das ihn darauf hinweist, dass die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt wird.