Mie­te min­dern: Rech­te & Pflich­ten für Ver­mie­ter

Ein Mieter hat das Recht, seine Miete zu mindern, wenn die von ihm gemietete Wohnung gravierende Mängel aufweist und damit der vertragsgemäße Gebrauch erheblich eingeschränkt ist. Dabei ist es nicht entscheidend, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist: Beispielsweise kannst du als Vermieter auf Geräusch- oder Geruchsbelästigungen oft keinen Einfluss nehmen, musst eine Mietkürzung aber dennoch hinnehmen. In diesem Beitrag liest du mehr zum Thema.

• Mieter greifen bei Mängeln wie Schimmel, ausfallender Heizung oder Baulärm schnell zum Mittel der Mietminderung.
• Als Vermieter solltest du überprüfen, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist, bevor du sie akzeptierst.
• Bei einer nicht gerechtfertigten Mietminderung ist es wichtig, Belege zu sammeln und sich von einem Sachverständigen unterstützen zu lassen.

1. Methoden der Mietminderung
2. Gründe für die Mietminderung
3. Mietminderung prüfen
   Vorgehen bei einer berechtigten Mietminderung
   Vorgehen bei einer nicht berechtigten Mietminderung
4. Hinweise für Vermieter

Mieter greifen zu unterschiedlichen Methoden, um ihrem Ärger über Versäumnisse oder vermeintliche Missstände und Belästigungen Ausdruck zu verleihen. Sie wählen die Mietminderung, den Mietrückbehalt oder sie zahlen unter Vorbehalt. Das sind die wichtigsten Unterschiede:

• Mietminderung: Sie ist möglich, solange ein Mangel besteht. Wird der Mangel anerkannt, muss die einbehaltene Miete nicht nachgezahlt werden, wenn der Schaden behoben wurde oder die Situation nicht mehr besteht.
• Mietrückbehalt: Diese Form dient als Druckmittel gegenüber dem Vermieter, einen Schaden zu beseitigen. Ist der Schaden behoben, wird der einbehaltene Mietanteil nachgezahlt.
• Mietzahlung unter Vorbehalt: Hier zahlt der Mieter zwar die Miete, erklärt aber gleichzeitig, dass er einen bestehenden Mangel nicht akzeptiert.

Häufig kürzen Mieter die Miete, wenn ihre Wohnung feucht ist und es dadurch zu Schimmelbildung kommt. Solange der Mieter nicht selbst Schuld an der Schimmelbildung hat, ist die Mietminderung gerechtfertigt.

Auch wenn im Winter die Heizung ausfällt, ist eine Mietminderung eine häufige Reaktion der Mieter. Ebenso mindern viele die Mietzinszahlungen, wenn sie sich durch Lärm oder Geruch belästigt fühlen. Das bedeutet, dass der vorliegende Mangel nicht immer die Schuld des Vermieters ist. Dennoch sind Mietminderungen in vielen Fällen erlaubt.

Aber nicht jede Mietminderung ist berechtigt. Daher solltest du zunächst überprüfen, ob du als Vermieter tatsächlich für die Beseitigung des Schadens verantwortlich bist. Hier einige Beispiele:

• Ein tropfender Wasserhahn muss zwar repariert, darf aber nicht mit einer Mietminderung geahndet werden.
• Hat der Mieter den Mangel Schimmelbefall selbst zu verantworten, weil er falsch geheizt und gelüftet hat, darf er die Miete nicht reduzieren.
• Lag ein Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vor und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen, ist eine Mietminderung ebenfalls nicht möglich. Wer also kommentarlos eine Wohnung mietet, in der die Fenster marode sind, kann dafür nicht die Miete kürzen. Gleiches gilt für die ersten drei Monate einer energetischen Sanierung wie Wärmedämmung sowie Heizungs- oder Fensteraustausch.

Um zu wissen, um welche Art Mangel es sich handelt, solltest du dir den Schaden ansehen. Eventuell muss auch ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Zum einen muss also der Sachverhalt geprüft werden und zum anderen die Frage, ob die Mietminderung korrekt gehandhabt wurde.

Bei einem berechtigten Mangel, den der Vermieter zu vertreten hat, muss der Schaden schnellstmöglich durch einen Handwerker behoben werden. In diesem Fall wirst du als Vermieter zur Kasse gebeten.

Handelt es sich um Baustellenlärm, für den der Mieter nicht verantwortlich ist, musst du die Minderung dennoch hinnehmen. Allerdings nur so lange, wie sich die Situation nicht ändert.

In welcher Höhe die Miete wegen eines Mangels gemindert werden kann, ist immer abhängig vom Einzelfall. Oft wird der Mangel vom Mieter wesentlich stärker empfunden als er vor

Haben Mieter die Miete zu Unrecht gekürzt, müssen Vermieter schriftlich widersprechen und begründen, warum die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist. Der Vermieter kann den Mieter auffordern, innerhalb einer bestimmten Frist die ausstehende Miete zu zahlen und ihm auch eine mögliche Klage ankündigen. Allerdings sollte vor einer Klage eine Rechtsberatung eingeholt werden.

Als Vermieter musst du der Mietkürzung nicht unmittelbar widersprechen. Nur  wenn du dein Recht auf Rückforderung für längere Zeit nicht geltend gemacht hast, müssen Mieter nicht mehr mit einer Forderung rechnen. Gerichte entscheiden hier im Einzelfall.

Bevor ein Mieter die Miete kürzen darf, muss er dir den Mangel schriftlich und mit Fristsetzung melden. Denn der Vermieter sollte immer die Chance haben, den Mangel zu beseitigen. Die Frist muss so gesetzt sein, dass es dir als Vermieter organisatorisch möglich ist, seiner Verpflichtung nachzukommen. Beseitigst du den Mangel nicht, kommst du mit Ablauf der Frist in Verzug. Jetzt darf der Mieter zur Selbstabhilfe greifen.

Anders verhält es sich bei offensichtlich nicht zu vermeidenden Beeinträchtigungen, wie beispielsweise bei einem Baugerüst vor den Fenstern. Soll die Miete wegen starker Lärmbelästigung gemindert werden, gehört aber auch ein relevanter Nachweis dazu, wie beispielsweise ein Lärmprotokoll.

Auf Nachfrage des Vermieters muss der Mieter im Rahmen der Nachweispflicht beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Gelingt ihm das, musst du als Vermieter beweisen, dass entweder der Mieter den Mangel durch falsches Verhalten selbst verschuldet hat oder dass der Mangel nur gering ist und keine Mietminderung rechtfertigt.  

Ist der Schaden nicht offensichtlich, so ist es Pflicht des Mieters, einen Sachverständigen zu rufen und zunächst die Kosten dafür zu tragen. Sollte sich allerdings herausstellen, dass der Mieter recht hat, muss der Vermieter diese Kosten erstatten.