Pfand­recht - Im Grund­buch ein­tra­gen

Was es ist und was es bedeutet

Wer sich eine Immobilie nicht mit Eigenmitteln finanzieren kann und durch eine weniger gute Bonität nur schlechte Kreditkonditionen bekommt, kann mithilfe eines Pfandrechts der Bank gegenüber für mehr Sicherheit sorgen. Das Recht auf eine Pfändung wirkt auf den ersten Blick bedrohlicher als es eigentlich ist.

Im Rahmen von Immobilien ist das Grundpfandrecht mit einer Hypothek gleichzusetzen. Das Haus bzw. das Grundstück, d.h. eine unbewegliche Sache, darf im schlimmsten Fall vom Gläubiger gepfändet werden. Kann der Schuldner, d.h. der Eigentümer, seinem Gläubiger geliehenes Geld nicht zurückzahlen, darf dieser sich durch Pfändungen die Schuld auf andere Wege zurückholen. Ein solches Pfandrecht wird ins Grundbuch eingetragen und erlischt erst, wenn die Schulden vollständig bezahlt wurden. Außerdem wird ein Pfandrecht auch im KSV vermerkt.

Vom Pfändungspfandrecht wird in erster Linie von Banken und Kreditinstituten Gebrauch gemacht. Ihnen dient die Pfandsache als Sicherheit, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen kann. Auch wenn die Bank im Grundbuch als Pfandgläubiger eingetragen ist, bleibt der Eigentümer alleiniger Besitzer. Ist die Schuld vollständig zurückgezahlt, erlischt das Grundpfandrecht.

Für gewöhnlich handelt es sich bei einem Pfandrecht um ein Zwei-Personen-Verhältnis. Es kann aber auch sein, dass noch ein Drittschuldner bzw. Pfandbesteller mit von der Partie ist. Wenn der eigentliche Schuldner keine Sicherheiten hat, kann eine dritte Person ein Pfandobjekt stellen.

Ein Eigentümer hat sich den Kauf einer Immobilie mittels Bankkredit finanziert und ist bei der Rückzahlung in Zahlungsverzug geraten. Trotz mehrfacher Gespräche mit der Bank und Kompromisslösungen zahlt er weiterhin nicht. Die Bank ist als Pfandgläubiger im Grundbuch eingetragen. Deshalb darf sie die Immobilie versteigern, um an die offene Kreditsumme zu kommen. Den Erlös aus dem Verkauf, der dann noch übrig bleibt, erhält der ehemalige Eigentümer, der dann jedoch ausziehen muss. Eine solche Pfändung wird im KSV vermerkt, was der Kreditwürdigkeit schadet.

Zur Löschung der Hypothek im Grundbuch benötigen Sie seitens der Bank eine sogenannte Löschungsquittung. Diese Löschungsquittung ist im Wesentlichen das schriftliche Einverständnis der Bank, die Hypothek zu löschen. Diese Erklärung muss in grundbuchsfähiger Form, ergo beglaubigt unterzeichnet im Original oder in beglaubigter Kopie vorliegen. Sie haben einen Anspruch auf Ausstellung einer solchen Urkunde seitens der Bank. Fordern Sie daher zuerst die Löschungsquittung seitens der Bank an und in einem weiteren Schritt beauftragen Sie entweder einen Notar oder Rechtsanwalt mit der Verfassung des Grundbuchgesuches.

Auch Vermieter haben ein Pfandrecht. Zahlt der Mieter seine Miete oder die Nebenkosten nicht oder hat er die Wohnung beschädigt, darf der Vermieter laut ABGB bewegliche Sachen des Mieters pfänden bzw. hat er ein Rückbehaltungsrecht. Zu den Dingen, die für die Pfändung verwendet werden dürfen, gehört alles, was sich im Alleineigentum des Mieters befindet, mit Ausnahme von Dingen des persönlichen Gebrauchs, wie z.B. Kleidung oder Küchengeräte. Auch Sparbücher oder Wertpapiere können keine Pfandreife haben. Außerdem darf der Verpfänder nur Dinge verwenden, die sich in der Mietwohnung oder auf dem Grundstück befinden. Hat der Mieter sein Eigentum vorsorglich woanders untergebracht, hat der Vermieter keinen Zugriff mehr darauf.

Der Vermieter darf die Pfandgegenstände nicht einfach verkaufen, sondern sie müssen zum Gegenstand einer öffentlichen Versteigerung beim jeweiligen Bezirksgericht gemacht werden. Wird mit der Zwangsversteigerung ein Erlös erzielt, ist dieser an den ehemaligen Mieter zu entrichten, d.h. der Vermieter darf nur so viel Geld einbehalten, wie ihm der Mieter schuldet.