Bei der Bewirtschaftung von Privatimmobilien wird grundsätzlich von steuerlicher Liebhaberei ausgegangen. Informieren Sie sich hier.
Wird eine Immobilie vor Erreichen eines Gesamtüberschusses veräußert, kann es zu einer nachträglichen Aberkennung der Verluste kommen. Bei der Bewirtschaftung von Privatimmobilien wird grundsätzlich vermutet, dass Liebhaberei vorliegt. Das heißt, es können keine Einkünfte erwirtschaftet beziehungsweise Verluste verrechnet werden. Somit wäre die Immobilie nicht steuerbar.
Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. Dies ist durch eine Prognoserechnung möglich, die der Finanzbehörde beweist, dass ein Totalgewinn innerhalb von 20 Jahren erzielt wird. Die Obergrenze wird um bis zu drei Jahre erhöht, wenn die Immobilie erst errichtet oder saniert werden muss und schon Werbungskosten vor der Vermietung anfallen.
Der Gesamtüberschuss ist dabei der Überschuss der Einnahmen durch Werbungskosten vom Beginn der Betätigung bis zur Beendingung. Die Veräußerungsgewinne sind dabei nicht zu berücksichtigen, auch wenn sie zum Beispiel als Spekulationsgewinne steuerlich erfasst werden.
Weiters ist zu beachten, dass es für die Beurteilung der Liebhaberei nicht unbedingt auf einen tatsächlich erwirtschafteten Überschuss ankommt. Wenn zum Beispiel ein unvorhergesehenes Ereignis eintritt (unvorhersehbare Erhaltungsaufwendungen, Zahlungsfähigkeit des Mieters etc.), schaden die daraufhin eintretenden Verlust der Qualifikation als Einkunftsquelle nicht.
Insbesondere bei Steueroptimierungs- und Verlustnutzungsmodellen ist daher zu beachten, dass der Eigenkapitalanteil nicht zu gering ist. Daraus könnte das Risiko entstehen, nicht innerhalb der oben angeführten Fristen einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften. Denn eine Qualifikation dieses Modells als Liebhaberei führt zu erheblichen Steuernachzahlungen.
