Mit der Änderung des Grunderwerbssteuer sind die Sätze gestiegen. Was sich beim Erwerb und Erben von Immobilien ändert, erfährst du hier.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist davon abhängig, ob es sich um einen entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb handelt. Zum unentgeltlichen Erwerb zählen alle Erwerbsvorgänge im Familienkreis, Schenkungen und Erbschaften. Bei entgeltlichen Erwerben beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent vom Kaufpreis beziehungsweise vom Grundstückswert, falls der Kaufpreis unter dem Grundstückswert liegt. Bei unentgeltlichen Erwerben wird seit 2016 ein Stufenmodell angewendet.
Für das Finanzamt sind alle am Erwerb beteiligten Personen Steuerschuldner. Der Übernehmer der Immobilie oder des Grundstücks muss aufgrund entsprechender vertraglicher Vereinbarungen für gewöhnlich aber die Grunderwerbsteuer zahlen. Wenn dieser die Steuer nicht an das Finanzamt abführt, kann aber immer noch der Verkäufer herangezogen werden, auch wenn er laut Vertrag dafür nicht verantwortlich ist.
Eigentümer, die sich vor einem solchen Szenario schützen wollen, beauftragen am besten einen Treuhänder oder Notar mit dem Einkassieren des Kaufpreises und der Steuer. Außerdem ist zu empfehlen, eine Rücktrittsklausel im Vertrag festzuhalten, wonach der Verkäufer bei einer fehlenden vollständigen Zahlung vom Geschäft zurücktreten kann.
In Zusammenhang mit der letzten Steuerreform wurde die Grunderwerbsteuer geändert, wenn innerhalb der Familie Häuser und Wohnungen vererbt oder verschenkt werden. Ist die Immobilie mehr als 250.000 Euro wert, steigt die Grunderwerbsteuer, die der Empfänger zahlen muss. Liegt der Wert darunter, soll der Steuersatz gesenkt werden. Da diese Regelung auch für geschenkte Immobilien gilt, entfällt dafür die Erbschaftssteuer, die in Österreich vor einigen Jahren abgeschafft wurde.
Wenn du ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufst, musst du zusätzlich Grunderwerbsteuer zahlen. Diese fällt auch an, wenn es sich um eine unentgeltliche Übertragung in Form einer Schenkung oder Erbschaft handelt. Wird eine Immobilie innerhalb der Familie vererbt oder verschenkt, musste der Empfänger bis Ende 2015 zwei Prozent Grunderwerbsteuer zahlen.
Als Familienmitglieder gelten:
- Ehegatten,
- eingetragene Partner,
- Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz,
- Eltern,
- Kinder,
- Enkel-, Stief-, Wahl- und Schwiegerkinder.
Bei Personen, die hier nicht im engeren Sinn zur Familie gezählt werden, beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. Darunter fallen beispielsweise Cousinen, Cousins, Onkel und Tanten.
Als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer diente bis 2015 der dreifache Einheitswert. Der Einheitswert ist der steuerliche Wert unbebauter und bebauter Grundstücke. Er wird vom Finanzamt ermittelt. Jetzt dient beim Schenken und Vererben von Immobilien der Verkehrswert als neue Bemessungsgrundlage. Damit ist der Marktwert der Immobilie gemeint. Da der Verkehrswert höher als der Einheitswert ist, steigt auch die Grunderwerbsteuer. Erben und Schenken von Grundstücken, Häusern und Wohnungen wird somit teurer. Bei Übertragungen außerhalb der Familie ändert sich nichts: Hier fallen nach wie vor 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an.
Aber nicht in allen Fällen werden Erbschaften und Schenkungen innerhalb der Familie teurer: Der Steuersatz für kleinere Immobilien soll gesenkt werden. Seit 2016 gilt folgende Staffelung der Grunderwerbsteuer:
- Für Vermögensteile unter 250.000 Euro fallen pro Person 0,5 Prozent an.
- Für Vermögensteile zwischen 250.000 und 400.000 Euro sind es zwei Prozent.
- Für Vermögensteile ab 400.000 Euro sind 3,5 Prozent zu entrichten.
Bis zum 15. Tag des Folgemonats muss der Erwerb eines Grundstücks beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Wenn der Grundstückswert und die Steuer nicht vom Finanzamt berechnet werden sollen, erfolgt die Möglichkeit einer Selbstberechnung. Diese kann aber nicht der Eigentümer selbst vornehmen, sondern es ist ein Notar oder ein Rechtsanwalt damit zu beauftragen. Die Steuer wird dann mittels eines Bescheids vorgeschrieben und ist binnen eines Monats zu zahlen. Steuerschuldner laut Gesetz sind sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Käufer; das Finanzamt nimmt jedoch Rücksicht auf individuelle Vereinbarungen. In der Regel trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. In jedem Fall besteht eine Anzeigepflicht durch den Eigentümer.
Sobald der Erwerbsvorgang rechtlich abgeschlossen wurde, gilt die Steuerschuld, also noch vor der Bezahlung beim Unterschreiben des Kaufvertrages. Steuerschuldner sind die Käufer und Verkäufer gemeinsam, es gilt ein Gesamtschuldverhältnis. Nur wenn mehrere Käufer oder Verkäufer beteiligt sind, kann die Abgabebehörde entscheiden, wer der Gesamtschuldner sein soll.
Beispiel 1
Herr A verkauft für rund 100.000 Euro ein Grundstück an seine Cousine, Frau B. Folge: Es fällt neben dem Kaufpreis eine Grunderwerbsteuer von 3.500 Euro an.
100.000€ x 3,5% = 3.500€
Beispiel 2
Herr A verkauft für 100.000 Euro ein Grundstück an seine Tochter, Frau C. Folge: Es fällt neben dem Kaufpreis eine Grunderwerbsteuer von 2.000 Euro an.
100.000€ x 2% = 2.000€
Beispiel 3
Herr A überträgt Frau B eine Eigentumswohnung im Wert von 500.000 Euro. Als Gegenleistung erhält er eine lebenslange Rente, deren kapitalisierter Wert 450.000 Euro beträgt. Frau B möchte die Wohnung privat nutzen. Folgen: Herr A bezieht eine Kaufpreisrente (Wert der Rente 90 Prozent des Wertes der Immobilie). Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent und wird von dem kapitalisierten Wert der Rente berechnet. Daher beträgt die Grunderwerbsteuer 15.750 Euro.
450.000€ x 3,5% = 15.750€
Falls Herr A überdurchschnittlich lange lebt, übersteigen die Rentenzahlungen den Wert der Immobilie. Ab diesem Zeitpunkt fallen die Rentenzahlungen bei Herrn A unter "sonstige Einkünfte", während sich Frau B in der gleichen Höhe Sonderausgaben von dem Gesamtbetrag ihrer Einkünfte abziehen kann.
Bei der Grunderwerbsteuer fällt die Steuerschuld für den Erwerb an, bei der Immobilienertragsteuer für die Veräußerung. Seit 2012 liegt der Steuersatz bei 25 Prozent, wobei eine Regelbesteuerungsoption besteht: Werden die laufenden Einkünfte des Verkäufers mit weniger als 25 Prozent besteuert, kann für die Veräußerung ein niedrigerer Tarifsteuersatz beantragt werden.
Eine wichtige Ausnahme sind Alt-Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Für sie gilt eine Immobilienertragssteuer von 3,5 Prozent vom Veräußerungserlös, die der Verkäufer bei der Übertragung bezahlen muss.
Anders als bei der Grunderwerbsteuer sind bei der Ertragssteuer unentgeltliche Erwerbsvorgänge davon befreit, ebenso wie der Hauptwohnsitz der veräußernden Partei und selbstgebaute Gebäude.
Sollte der Kaufvertrag nachträglich einvernehmlich aufgelöst werden oder ein vereinbartes Rücktrittsrecht und Wiederverkaufsrecht geltend gemacht werden, kann die Steuer zurückgefordert werden. Dies gilt aber nur innerhalb einer Frist von drei Jahren.
Die Grunderwerbsteuer kann vor allem bei hochpreisigen Immobilien sehr teuer sein. Aber auch die Notarkosten sind nicht zu verachten. Je nach Größe und Grundstückswert können sie zwischen einem und drei Prozent vom Kaufpreis ausmachen. Die tatsächlichen Preise hängen von den Kammertarifen, die sich von Bezirk zu Bezirk unterscheiden können, ab. Sofern keine Pauschale vereinbart wurde, kommen auch noch Aufwände für die beglaubigte Eintragung ins Grundbuch dazu, die anhand des Kaufpreises und der Höhe eines möglichen Pfandrechts ermittelt werden.
