Bei jedem Unternehmen ist die AfA ein wichtiger Faktor für die Bilanz. Durch die Abschreibung können Steuern gespart werden. Allerdings kann nur selten im ersten Jahr der gesamte Betrag abgeschrieben werden. Welche Regelungen und Zeiten gelten, hängt von dem betroffenen Objekt ab.
Was bedeutet die Abkürzung AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die Wertminderung von Anlagevermögen, die steuerrechtlich geltend gemacht werden kann. Unter Anlagevermögen fallen Vermögensgegenstände, die im Geschäftsbetrieb im Einsatz sind, wie etwa Geräte oder Ausstattung. Anlagevermögen steht gemeinsam mit dem Umlaufvermögen auf der Aktiva-Seite der Bilanz, im Gegensatz zum Umlaufvermögen wird es aber nicht verarbeitet oder verkauft.
Bemessungsgrundlage für die AfA
Bei dem entgeltlichen Erwerb einer Immobilie gelten grundsätzlich die Anschaffungskosten als Basis für die Abschreibungen. Sie bilden also die Bemessungsgrundlage.
Die Anschaffungskosten bestehen aus:
- Anschaffungspreis (netto, d.h. zuzüglich Schulden und abzüglich Rabatte oder Skonti)
- Anschaffungsnebenkosten (Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Geldbeschaffungskosten, Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung, Steuerberatungshonorare etc.)
- Nachträgliche Anschaffungskosten (Erschließungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen im nahen zeitlichen Zusammenhang)
Die Bemessungsgrundlage wird in einen Grund- und einen Gebäudeteil aufgeteilt, da der Grund als nicht abnutzbar gilt, und somit keine Abschreibungen notwendig sind.
Tabelle zur Aufschlüsselung der AfA
Die Verwaltungspraxis gestattet eine Aufteilung nach folgendem Schlüssel:
| Gebäudebeschaffenheit | Gebäudeanteil | Grundanteil |
| Sehr guter Zustand | 75 % | 25 % |
| Mischformen | Mittelwert aus der Relation des Neuwertes des Gebäudes abzügl. AfA - Abschlag zum Vergleichspreis des Grundes | Mittelwert aus der Relation des Vergleichspreises des Grundes zum Neuwert des Gebäudes abzügl. AfA-Abschlag |
| Sehr schlechter Zustand | 25 % | 75 % |
| Gebäude ist Abbruchobjekt | 0 % | 100 % |
Die fiktiven Anschaffungskosten sind anschaffungsorientiert und gehen von einem ertragsorientierten Erwerber aus. Der gemeine Wert ist nach dem Verkaufswert eines Objektes ausgerichtet und zielt somit nicht auf den Erwerbszweck ab. Die fiktiven Anschaffungskosten sind daher primär aus dem Ertragswert abzuleiten (Ertragswertmethode; VwGH 5.10.1988, 87/13/0075, 20.7.1999, 98/13/0109).
Berechnung des gemeinen Werts
Der allgemeine Wert ist dagegen verkaufsorientiert und stellt nicht auf den Erwerbszweck ab. In der Regel wird der allgemeine Wert aus einer Mischung zwischen Sach- und Ertragswert ermittelt, insofern keine unbedenklichen Vergleichswerte vorliegen. Die Sachwertkomponente wird umso bedeutender, je mehr sich ein Objekt zur privaten Nutzung eignet. Bei Eigentumswohnungen ist der gemeine Wert aus Vergleichswerten zu ermitteln; gibt es solche nicht, ist die Gewichtung von Sach- und Ertragswert je nach Eignung des Objektes zur Eigennutzung oder Vermietung vorzunehmen.
Wann kann eine Abschreibung einer Immobilie erfolgen?
Damit eine Immobilie als Betriebsvermögen abgeschrieben werden kann, muss sie bestimmten Anforderungen entsprechen. Wird sie zu weniger als 20 % für den Betrieb genutzt, gilt sie als Privatbesitz und kann nicht als Abschreibungssatz geltend gemacht werden. Bis zu einer betrieblichen Nutzung von 80 % erfolgt die Abschreibung anteilig gemessen an der genutzten Fläche, ab 80 % gilt das gesamte Gebäude als Betriebsvermögen.
Wichtige Änderungen bei der AfA im Rechnungswesen in Österreich
Die AfA ist ab der ersten Inbetriebnahme des Gebäudes möglich. Erfolgt diese in der ersten Jahreshälfte, d.h. vor dem 1.7., kann die AfA für das gesamte Jahr in Anspruch genommen werden, in der zweiten Jahreshälfte nur die Hälfte.
Entscheidend für den Abschreibungssatz ist die Nutzungsdauer. Auch hier gibt es Unterschiede, die seit 1.1.2016 gelten. Während bis dahin je nach Art der Nutzung eine Nutzungsdauer zwischen 33,33 und 50 Jahren üblich war, gilt nun eine einheitliche Dauer von 40 Jahren. Der AfA-Satz macht dementsprechend 2,5 % aus.
Die AfA bei der Vermietung und Verpachtung
Wer eine Immobilie vermietet, kann dafür eine Absetzung für Abnutzung in der Steuer geltend machen, indem die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings betrifft dies seit der Steuerreform 2016 nur das Gebäude und nicht den Grund und Boden. Vom Gesamtwert werden 60 % dem Gebäude und 40 % dem Grund und Boden zugerechnet. Die Basis der AfA wird geringer und damit auch der abschreibfähige Betrag. Als Prozentsatz für die Abschreibung gelten einheitlich 1,5 %, d.h. es wird eine Nutzungsdauer von 66 Jahren angenommen.
Was gilt als Anschaffungs- und Herstellungskosten?
Als Anschaffungskosten gelten Vermittlungsprovisionen, Anwaltskosten, Notarhonorare, die Grunderwerbssteuer, Montage- und Installierungskosten, Transportkosten und Zölle. Sie werden zum Einkaufpreis addiert und erhöhen die Basis für die Abschreibung.
Welche Posten können noch bei der Abschreibung als AfA geltend gemacht werden?
Neben dem Betriebsgebäude können noch viele weitere Wirtschaftsgüter abgeschrieben werden. Dazu zählen materielle Sachanlagen wie Grundstücke, technische Anlagen, Fahrzeuge oder Betriebsausstattung. Auch immaterielles Wirtschaftsgut, wie Schutzrechte, Patente, Anzahlungen, Wertpapiere oder Beteiligungen an anderen Unternehmen gelten als Anlagevermögen.
Besondere Vorsicht ist bei Fahrzeugen geboten. Nicht alle betrieblich genutzten Fahrzeuge sind steuerlich absetzbar, weshalb sich Unternehmer vorab über die steuerlich anerkannten Kleinlastkraft- und Kastenwägen sowie erlaubte Autobusse informieren sollten. Eine Liste dazu gibt es beim Bundesministerium für Finanzen. Außerdem gibt es eine Angemessenheitsgrenze von € 40.000,-.
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