Hochwertig saniertes Einfamilienhaus mit großem Garten und Nebengebäude in Klagenfurt Viktring, Verkauf von privat ohne Maklergebühr

BITTE KEINE MAKLERANFRAGEN, DIESE WERDEN AUSNAHMSLOS ABGEWIESEN!

Kontaktaufnahme bei Interesse bitte nur unter Angabe eines vollen Namens sowie einer Telefonnummer. Nach einem kurzen Kennenlern-Gespräch übermitteln wir gerne ein ausführliches Exposé.

Besichtigungen sind nach Vereinbarung möglich.
Übergabe kurzfristig innerhalb weniger Wochen.

Verkauft wird von privat und provisionsfrei ein zweigeschoßiges, helles, liebevoll und umfangreich saniertes Einfamilienhaus mit einem über die Jahrzehnte gewachsenen, großzügigen Garten im 13. Bezirk der Kärntner Landeshauptstadt Klagenfurt.

Das Haus liegt in Bestlage in Viktring an der Keutschacher Straße am Stadtrand von Klagenfurt und ist damit öffentlich sehr gut angebunden. Wald, Naherholungsgebiete und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in Fußreichweite. Mehrere Strandbäder am Wörthersee sind leicht mit dem Fahrrad zu erreichen.

Eckdaten
• Rund 889 m² Grundstücksfläche (lt. Grundbuch)
• Rund 120 m² ges. Wohnfläche
• Nebengebäude rund 55 m² Nutzfläche
• Anschlüsse: Öffentliche Zufahrt, Kanal, Strom, Telefon, Wasser
• Das Grundstück ist komplett eingefriedet

ERRICHTUNG UND SANIERUNG: GESCHICHTE
Ein Teil des Hauses wurde in den 30er Jahren errichtet, ein Zubau erfolgte Mitte der 60er Jahre. Ziegel-Massivbauweise mit Dämmung. Das Haus wurde in den Jahren 2023 und 2024 hochwertig saniert.

DAS HAUS – EINE KURZE FÜHRUNG
Der Innenhof, von diesem aus ist das Haus zugänglich, liegt südseitig vom Haus zwischen Haupt- und Nebengebäude. Er wurde 2023 großflächig saniert, im Zuge dessen wurde eine Regenwasserableitung hergestellt. Es gibt eine kleine mit Glas überdachte Pergola, die romantische Momente auch bei Regen ermöglicht.
Das Haus betritt man über die südseitig gelegene Eingangstüre im Innenhof und den verfliesten Vorraum. Bereits hier öffnet sich der Blick Richtung Küche und weiter in das Wohnzimmer. Eine lange Küchenzeile bietet genug Platz und Stauraum, durch die geöffnete Raumteilung kann mit Bewohnern und Gästen im Wohnzimmer geplaudert werden. Das Wohnzimmer selbst ist wegen der großen Fensterflächen sehr hell, aufgrund der Größe sind der Kreativität in der Einrichtung kaum Grenzen gesetzt. Von Couchlandschaft über Medienmöbel, Hifi-Anlage, Videobeamer, für alles ist Platz genug.
Das Haus zeichnet sich im EG durch besonders große Fensterflächen aus und ist daher sehr hell.
Zurück im Vorraum erreichen wir ein kleines nordseitiges Zimmer (z.B. Büro, Kinderzimmer) mit unverbautem Blick in den nordseitigen Garten sowie das Badezimmer mit Dusche und WC und kommen weiter über eine raumsparende Lärchenholz-Stiege mit wunderschönem Schmiedeeisen-Geländer aus Handarbeit in die obere Etage.
Ein kleiner Vorraum führt direkt in ein zweites kleines Zimmer mit freier Nutzung (hier wurden Wasserzuleitungen für eine spätere Nutzung als Badezimmer vorbereitet) sowie die beiden größeren Zimmer, deren eines sich als großräumiges Schlafzimmer anbietet. Selbstverständlich wurde im Zuge der Sanierung das OG mit einem WC ausgestattet.
Der Garten ist von Süden nach Norden (Straße) terrassenartig und leicht abfallend. Er besticht vor allem durch eine über die Jahrzehnte entstandene Bepflanzung (Apfelbaum, div. Rosensorten, Magnolienstrauch, Beete usw.). Ein Brunnen (Handschwengelpumpe, 2024 vollumfänglich erneuert) zur Entnahme von Grundwasser ist vorhanden. Im Zuge der Sanierung wurde auch ein weiterer Wasseranschluss nordseitig am Haus hergestellt, z.B. zum Gießen des Gartens oder Waschen des Autos.
Nicht unerwähnt möchten wir die sehr gute Nachbarschaft lassen.

NEBENGEBÄUDE:
Das Nebengebäude (~55m²) mit 4 Räumen ersetzt den Keller, ist absolut trocken und als Lagerplatz und Werkstatt geeignet.
Aktuelle Nutzung:
• Garage wird als Werkstatt genutzt (mit Waschbecken)
• Lager klein (mit Waschbecken und Schlauchanschluss) als Waschraum (mit Wäschetrockner)
• Lager groß: Essen, Gefrierschrank, Fahrräder, Roller, Kinderwagen, Sportausrüstung usw.
• Heizungsraum

LAGE
LAGE & ANBINDUNG:
Fußläufig in 5 Minuten erreichbar:
Mehrere Bushaltestellen Richtung Klagenfurt Stadt (diverse Richtungen) sowie gegengesetzte Richtungen
BILLA, EUROSPAR, Penny, BIPA, Sparkasse, Postamt, Polizei, ÖMV Tankstelle, Wienerroither Bäckerei, dm Drogerie, Frisöre, LIBRO, Spielplätze, Restaurants, Ärzte, Waldorfkindergarten, Bundesrealgymnasium, Pfarrkindergarten, Volksschule
Fußläufig in 5-10 Minuten erreichbar:
Sportplatz, Tennisplätze
Diverse Supermärkte haben in der Sommer-Hauptsaison auch am Sonntag geöffnet!
Mit dem Fahrrad lässt es sich eben bis zum Wörthersee fahren, damit sind mehrere Strandbäder sehr gut und einfach auch ohne Auto erreichbar.
Klagenfurt Hbf. ist mit Bussen oder Fahrrad oder Roller gut erreichbar.
Die ÖBB-Projekte um den Ausbau der Südstrecke mit Koralmbahn und Semmering-Basistunnel führen zu einer deutlichen Verbesserung der Anbindung an die Städte Graz und Wien und somit auch an internationale Ziele. Klagenfurt-Graz dauert ab Ende 2025 nur mehr rund 45 Minuten, Fahrzeit Klagenfurt – Wien wird in naher Zukunft nur mehr 2.40h betragen.
SONSTIGES
SANIERUNGSMASSNAHMEN:
In den Jahren 2023 und 2024 wurde das Haus vollumfänglich saniert:

Eingangstüre & Fenster (Hasslacher Meister Fenster IV 90, Holz-Alu), Innentüren, Holzböden (MAFI, Lärche weiß geölt), Fliesen (l’argilla), Brauchwasser und Abwasserleitungen, Radiatoren (Korado RADIK LINE) sowie Heizungsrohre, Elektrik & Schaltschrank (aktueller Elektrobefund vorhanden), alles neu gespachtelt und ausgemalt, Waschbetonplatten Innenhof und Auffahrt, Abführung Regenwasser, 2 Kamine im Wohnzimmer wurden über die gesamte Länge abgedichtet bzw. saniert, oberste Geschoßdecke (zum Dachboden) wurde besser gedämmt. Aufgrund des guten Zustandes des Ziegeldaches waren hier keine Maßnahmen sinnvoll.

Die Küche (IKEA) ist mit Siemens Einbaukühlschrank und Siemens Backofen ausgestattet, ein großes Induktionskochfeld und eine Pertinger Holzherd mit Backofen und Sichtfenster vervollständigen die Ausstattung.

Der Ölheizkessel (Tanks haben ein Fassungsvermögen von ca. 2850l) wurde aufgrund seines ausgezeichneten Zustandes und der zuverlässigen Funktion sowie aus Gründen der Nachhaltigkeit (die Anlage ist erst ca. 20 Jahre alt) noch nicht durch ein moderneres System (z.B. Pelletkessel) getauscht. Aufgrund des Platzangebotes sowie bestehender Förderungen sollte ein Tausch bei Bedarf sehr einfach umsetzbar sein.

VORHANDENE UNTERLAGEN UND DOKUMENTE:
• Auszug aus dem Hauptbuch (Grundbuchauszug, 05.2024)
• Lageplan vom Magistrat
• Energieausweis (vom 04.12.2024)
• Elektrobefund vom 08.01.2025 für Hauptgebäude (Fa. Elektro Morak)
• Planskizzen als PDF und dwg
• Originalpläne