Traumhafte Garten-Wohnung stillt Sehnsucht nach Ruhe

Nur über eine Privatstraße gelangt man zu dem 2005 erbauten Gebäude mit insgesamt nur 3 Eigentümern. Der Ausbau der gegenständlichen Garten-Wohnung, die in 2 Wohneinheiten aufgeteilt wurde (Top 1 und Top 1A) ist erst 2014 erfolgt.

2 Garagenplätze (mit E-Ladestation und durch ein Vordach wettergeschützter Zugang ins Haus) und 2 Stellplätze gehören zu dieser Liegenschaft. Das Haus verfügt über einen (behindertengerechten) Aufzug, der vom Keller bis ins Dachgeschoss führt. Beheizt wird die Wohnung mittels Fußbodenheizung (Luftwärmepumpe oder Gas).

Sie betreten das Haus über ein großzügiges Entree, in dem sich der Aufzug sowie das Stiegenhaus befindet. Der Bereich unmittelbar vor der Wohnung bietet genügend Platz, damit ihre Gäste ablegen können. Sofort nach dem Eintreten in Top 1 befinden sie sich im lichtdurchfluteten, nach S/O-ausgerichtetem und fast 60m² großen Wohn-Essbereich mit bodentiefen Fenstern. Ebenfalls sofort ins Auge sticht die Küche, die alles bietet, was das Herz begehrt: 2 Backöfen, Dampfgarer, integrierte Kaffeemaschine – alles von Miele. Von AEG stammen ein Induktions-Kochfeld ein Wok-Kochfeld und ein Teppanyaki-Grillfeld. Die Arbeitsplatte der Kochinsel sowie der Schutz hinter der Arbeitsfläche besteht aus hochwertigen Glaspaneelen.

Selbstverständlich führt der Wohnbereich über eine Terrasse direkt in den südseitigen Garten, wo ein beleuchtetes Swim Spa mit Gegenstromanlage und Whirlpool-Funktion auf sie wartet. Durch die Abdeckung und die Heizung können sie dieses von April bis September nutzen.

Nachträglich geschlossen wurde eine Loggia, die entstandene Fläche von ca. 13m² wird aktuell als Büro genutzt und verfügt über einen eigenen Eingang.

Im hinteren Teil der Liegenschaft befindet sich der Privatbereich. Gleich linker Hand ein geräumiges WC mit Doppelwaschbecken. Die Anschlüsse für ein Duschbad sind vorhanden. Über einen Gang mit maßgefertigten Einbauschränken gelangt man zu 3 Schlafzimmern (ca.17m², 17m² und 11m²). Alle Schlafräume haben einen direkten Ausgang in den mit Terrassen ausgestatteten Außenbereich. Ein Badezimmer mit Dampfdusche, Badewanne, WC und Bidet und mit großformatigen Bodenfliesen und deckenhohen Glaspaneelen ausgestattet, vervollständigt diesen Bereich.

Der Garten mit insgesamt 411,63m² wurde rund um den Wohnbereich mit Terrassen ausgeführt - die ideale Lösung, wenn Kinder oder Hunde ein und ausgehen. Ein Tulpenbaum, eine Kastanie, mehrere Buchen und - als Sichtschutz zu den Nachbargrundstücken -Thujen wurden schon vor Jahren gepflanzt.

Top 1A: Ein weiterer großer Wohnbereich im Untergeschoss, mit ca. 75m² lässt viele Möglichkeiten offen. Durch den eigenen Eingang, über das Stiegenhaus oder mit dem Aufzug zugänglich, aber auch direkt aus der oberen Wohnebene erreichbar, können sie diesen Bereich als zusätzliche Wohneinheit mit zahlreichen Varianten nutzen. Im hier gezeigten Einrichtungsbeispiel ist ein Freizeitraum mit Billiardtisch und Bar dargestellt. Es könnte hier aber auch ein Büro mit mehreren Arbeitsplätzen, ein Wellnessbereich oder eine 2-Zimmer Wohnung geschaffen werden.

Diese untere Wohnebene ist mit einem Bad mit Infrarotkabine und Badewanne (ca. 7m²) sowie einem getrennten WC mit Handwaschbecken ausgestattet. Eine angrenzende ca. 10m² große Terrasse führt über einige Stufen direkt in den Garten.

Ebenfalls im Eigentum stehend gehören auf dieser Etage weitere Räume: Ein kleiner Lagerraum (ca. 4m²) unter der Stiege, und ein weiterer ca. 4m² Raum, (mit Fenster und mit Anschlüssen für Waschmaschine und Trockner) und ein ca. 22m² großer, voll-verfliester Raum mit 2 Fenstern. Dieser wird aktuell als Waschküche genutzt, bietet sich jedoch aufgrund der Größe auch für eine andere Nutzung wie beispielsweise einem Wellnessbereich an.

Top 1 im Detail (138,49m²)

Wohnküche: 59,68m²

Gäste WC: 2,86m²

Büro: 12,97m²

Masterbedroom: 16,94m²

Schlafzimmer 2: 116,94m²

Schlafzimmer 3: 10,81m²

Badezimmer: 7,78m²

Flur mit Einbaukästen: 10,65m²

Top 1A im Detail (74,93m²)

Mehrzweckraum 1: 61,92m²

Mehrzweckraum 2: (21,7m²)

Bad: 7,09m²

WC: 1,45m²

Vorraum: 4,47m²

Lagerräume

Lagerraum 2: 4,76m²

Lagerraum 3: 4,19m²

Gesamtfläche: 213,42m² 

Mehrzweckraum 2: 21,70m²

Lagerräume: 8,95m²

• TOP-Lage, trotzdem absolute Ruhelage 
• Sehr gute Verkehrsanbindung
• Großzügiger Grundriss
• Barrierefreier Zugang
• Exklusive Ausstattung
• Großes Untergeschoss mit vielfältigen Möglichkeiten
• Garten von allen Räumen zugänglich
• Swim-Spa mit Gegenstromanlage
• Infrarotkabine
• 2 Garagenplätze
• 2 Stellplätze

Laufende Kosten monatlich 

• Betriebskosten (monatlich): € 517,07 (inkl. 10% MwSt)
• Warmwasser: € 11,76 (inkl. 10% MwSt)
• Liftkosten: € 59,42 (inkl. 10% MwSt)
• Reparaturrücklage: € 237,61 (keine MwSt)

Gesamt monatlich: € 891,15

Der Rücklagenstand per Dezember 2024 beträgt € 4.000 (anfallende Reparaturen werden mittels Sondervorschreibung finanziert)

Verkehrsanbindung

Buslinie 39A (3 Minuten zu Fuß zu Haltestelle Börnergasse) - fährt nach

• Neustift am Walde (American International School)
• Heiligenstadt (U4, Regionalzüge) und nach 
• Oberdöbling (S45, Straßenbahnlinie 38) 

Weitere Unterlagen wie zB. GB-Auszug, Energieausweis, Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Vorausschau, Protokolle, Jahresabrechnung etc. können nach der Erst-Besichtigung auf Wunsch übermittelt werden.

Hinweis: Wir dürfen Sie auf die neuen EU-Verbraucherrichtlinien (VRUG/FAGG), welche mit 13.Juni 2014 rechtskräftig geworden sind, aufmerksam machen. Diese bedingen eine ausdrückliche, schriftliche Aufforderung von Ihrer Seite, dass Sie unsere Dienstleistungen in Anspruch nehmen möchten. Dies bestätigen Sie im Zuge des Downloads des Exposees.

Hat diese Immobilie Ihr Interesse geweckt? Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe Ihnen auch zu Tagesrandziten oder am Wochenende zur Verfügung. Lediglich Anfragen mit vollständigem Namen, einer Telefonnummer sowie einer E-Mail-Adresse können unsererseits bearbeitet werden. Die von uns bereitgestellten Informationen beruhen auf Angaben des Abgebers. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann keine Gewähr bzw. Haftung übernommen werden. Änderungen vorbehalten!

Fotos und digitale Bildbearbeitung: © www.photographiekillmeyer.com

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <500m
Apotheke <500m
Klinik <1.500m
Krankenhaus <1.500m

Kinder & Schulen
Schule <500m
Kindergarten <500m
Universität <1.500m
Höhere Schule <1.500m

Nahversorgung
Supermarkt <500m
Bäckerei <500m
Einkaufszentrum <3.000m

Sonstige
Geldautomat <1.000m
Bank <1.000m
Post <1.000m
Polizei <1.000m

Verkehr
Bus <500m
U-Bahn <2.500m
Straßenbahn <1.000m
Bahnhof <1.500m
Autobahnanschluss <3.000m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

Bei Abschluss eines Kaufvertrages fallen zusätzliche Kosten an. Wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, bleibt meine Tätigkeit für Sie vollkommen kostenlos. Details entnehmen Sie bitte der Nebenkostenübersicht. Im Falle eines Abschlusses mit Ihnen oder einem von Ihnen namhaft gemachten Dritten beträgt unser Honorar (lt. Honorarverordnung für Immobilienmakler, BGBI. 262 und 297/1996) 3 % des Kaufpreises zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer. Ich möchte Sie zudem darüber informieren, dass ich bei diesem Objekt eine Doppelmaklertätigkeit ausübe (§ 5 Abs. 3 MaklerG).

Neu! Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf. Ab 1. Juli 2024 können Käufer:innen von Immobilien bis 500.000 Euro (pro Person) von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren (1,1% des Kaufpreises bzw. 1,2% des Pfandrechtswerts) befreit werden. Dies gilt für Kaufverträge ab April 2024. Anträge für die Eintragung im Grundbuch müssen zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 gestellt werden. Die Befreiung erfordert die Anmeldung des Hauptwohnsitzes in der erworbenen Immobilie und die Aufgabe der bisherigen Wohnung. Bei kreditfinanzierten Käufen muss mehr als 90 % des Kredits für den Erwerb oder die Sanierung der Immobilie verwendet werden. Das geförderte Eigenheim muss für fünf Jahre bezogen werden; wird es vorher verkauft oder als Hauptwohnsitz aufgegeben, wird die Gebühr nacherhoben.

Gerne möchten wir Sie darüber informieren, dass wir seit 13. Juni 2014, aufgrund einer neuen EU-Richtlinie, Unterlagen und Informationen erst dann zusenden können, wenn Sie schriftlich bestätigen, dass Sie unser sofortiges Tätigwerden wünschen und über Ihre Rücktrittsrechte aufgeklärt wurden.

Die ab 25. Mai 2018 in Kraft getretene Datenschutzgrundverordnung dient zur Wahrung Ihrer Privatsphäre, welche für uns einen besonders hohen Stellenwert einnimmt. Der Schutz von personenbezogenen Daten ist uns wichtig und auch gesetzlich gefordert. Die Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten erfolgt nach den datenschutzrechtlichen Bestimmungen - siehe auch unsere Webseite www.kokron-immobilien.at.