ROHDIAMANT AM STADTPLATZ *neuer m²-PREIS unter 1.000,- *auch als Bauherrenmodell

Eine Rarität mittelalterlichen Ursprungs

Zum Verkauf steht eine Altstadtimmobilie, die besonders durch ihre zentrale Lage am Steyrer Stadtplatz und das hohe Maß an vorhandener Nutzfläche überzeugen kann.

Eine denkmalgeschützte Außenfassade und ein großer Arkaden-Innenhof machen dieses fast freistehende Stadthaus zu einer Besonderheit mit einzigartigem Flair!

Das Gebäude zählt zu einer der ältesten Immobilien am Steyrer Stadtplatz und wurde im Laufe der letzten Jahrhunderte mehrfach renoviert und in seiner Funktion verändert. Die letzte größere Modernisierungsphase fand in den 1970er-Jahren statt, weshalb der Großteil der Liegenschaft über den damals zeitgemäßen Standard entspricht.
Zu dieser Zeit wurden die Tops aus dem Erdgeschoss in Gastro- und Handelsflächen umgebaut und die Tops in den oberen Etagen zu Arztpraxen und Wohnungen umfunktioniert.

Das Altstadtgebäude verfügt, laut einer Flächenaufstellung von 2003, 14 Einheiten mit insgesamt 1.675,30 m² Nutzfläche. Rechnet man die Nutzflächen des Ennskaikellers und der Garagen hinzu, verfügt die Immobilie über 1.742,13 m² verwertbare Fläche. Dies entspricht einem m²-Verkaufspreis von 918,- Euro!!!

Laut der vorliegenden Flächenaufstellung gliedert sich die Immobilie in folgende Nutzungsarten:
137,86 m2 Handel
343,84 m2 Gastro
802,54 m2 Praxis/Kanzlei/Büro
328,87 m2 Wohnen
62,16 m2 Lager/Keller
66,83 m2 Garage

Nur wenige Tops des denkmalgeschützten Hauses sind aktuell vermietet. Die aktuelle jährliche Nettomieteinnahme belaufen sich auf ca. 52.404,- Euro, weshalb sich eine Bruttosollrendite von 3,27 % (ohne Berücksichtigung der Kaufnebenkosten) ergibt.

Investmentsszenario mit Aussicht auf 6,04 % Rendite:
Bei einem Ankaufspreis von 1,6 Mio. Euro, der Berücksichtigung von Kaufnebenkosten (160.000,- Euro) und einem Investment von ca. 2.000,- je m² (3,48 Mio. Euro) würden sich Gesamtinvestitionskosten von ca. 5,24 Mio. Euro ergeben.

Unter Beibehaltung der oben angeführten Nutzungsarten könnten bei der Festlegung von angemessenen Hauptmietzinsen im Rahmen einer Vollvermietung Mieteinnahmen in Höhe von ca. 316.000,- Euro erwirtschaftet werden. Dieses Investitionsszenario würde eine Bruttosollrendite von ca. 6,04 % ermöglichen.

Schaffen Sie Werte und sparen Sie Steuern!
Wie das geht, ist ganz einfach mit einem Bauherrenmodell! Wir beraten Sie gerne mit unseren Steuerexperten über die Möglichkeiten eines großen oder kleinen Bauherrenmodells, welches exakt auf diese Immobilie zugeschnitten wird. Die Erstinformationen dazu entnehmen Sie bitte aus den "Sonstigen Angaben".

Folgende Hauptmietzins-Mittelwerte wurden bei diesem Szenario angenommen:
15,- Euro Handel
18,67 Euro Gastro
18,07 Euro Praxis/Kanzlei/Büro
9,- Euro Wohnen
5,- Euro Lager/Keller
1,80 Euro Garage

Alleinstellungsmerkmale der Immobilie:
+ 1A-Lage mitten am Stadtplatz
+ Nur geringfügig an ein einziges Nachbarhaus angrenzend (großteils freistehend)
+ Dachgeschoss bereits ausgebaut
+ Aussichtsterrasse bei Gastronomiefläche in Richtung Ennskai
+ Lift im Innenhof (ermöglicht einen barrierefreien Zugang zu vielen Tops)
+ Trotz Denkmalschutz keine Holzkastenfenster mehr
+ Altes Hallenbad im Dachgeschoss vorhanden
+ Sauna im Dachgeschoss vorhanden
+ Zwei größere Garagen am Ennskai
+ Drei-Vier Parkplätze am Ennskai vor den Garagen
+ Der geringe Vermietungsgrad ermöglich baldige Umbauarbeiten

Gebäudeausstattung:
Fenster:
Großteils Alufenster aus den 70er-Jahren

Dacheindeckung:
Rhombus Eternit

Decken:
Teilweise Massiv, teilweise Holz

Dachstuhl:
Stellenweise in den 70er-Jahren ausgebessert. Jedoch größtenteils renovierungsbedürftiger Altbestand

Kamine:
Mehrere Kamine vorhanden

Elektrik und Sanitär:
Großflächig ausgetauscht in den 70er-Jahren

Heizung:
Mehrere Gasthermen mit unterschiedlichen Einbaujahren

Wärmeabgabe:
Über Heizkörper. In einer der Wohnungen ist zusätzlich ein Kachelofen vorhanden.

Lift:
Wartung/Erneuerung wird empfohlen

Garagen:
Ausgestattet mit Hochwassertoren

Sonstiges:
Kein einsickerndes Grundwasser in den Garagen

Allgemeines: Aufgrund des Gebäudezustandes wird eine umfassende Renovierung der Gesamtliegenschaft empfohlen.

Übersicht der laufenden Gebäude-Ausgaben (Stand 3. Quartal 2024):
+ Grundsteuer
+ Wasserbenützung
+ Kanalbenützung
+ Zählermiete
+ Abfallgebühren
• Gutschrift Gebührenbremse
= Summe 2.783,27 Euro

Mietvertragsdetails:
• Unbefristete Mietverträge
• Die Mieten sind indexgebunden
- Kautionen wurden von den Mietern bezahlt
Diese Immobilie wird von Top Real auch als Bauherrenmodell
angeboten!

Was ist ein Bauherrenmodell und für wen ist es interessant?
Bauherrenmodelle basieren auf dem Prinzip der „förderbaren Investmentstrategien“ und zielen in erster Linie auf die Errichtung von leistbaren Wohnraum durch private Investo-ren ab. Im Bereich der Vermietung und Verpachtung können Steuervorteile im Wege der Teilabsetzungen erzielt werden und die Einkünfte sind in der Regel nicht vom steuerlichen Verlustausgleichsverbot betroffen.

Wie funktioniert ein Bauherrenmodell?
Um die Vorteile eines Bauherrenmodells nutzen zu können, schließen sich Investoren zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen und erwerben gemeinsam eine Liegen-schaft. Im Folgenden werden die Mitglieder der Gemeinschaft als Bauherren aktiv und sanieren ein Bestandsgebäude. Anschließend wird die Immobilie gemeinschaftlich langfristig vermietet.
Wichtig zu wissen: Die Investoren erwerben keine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt, sondern Anteile an einer Immobilie, die durch eine Grundbucheintragung abgesichert ist. Der einzelne Anleger bekommt bei einer Vermietung nicht die Mieteinnahme einer bestimmten Wohnung zugewiesen, sondern er nimmt im Verhältnis seines Miteigentumsanteils an sämtlichen Mieteinnahmen teil. Dadurch kommt es für den Anleger zu einer Risikostreuung. Der Ausfall eines Mieters trifft den einzelnen Anleger daher nur sehr abgeschwächt.
Besonders geeignet ist das Bauherrenmodell in der Regel für Altbauten, das heißt Wohn- und Geschäftshäuser, bei denen Sanierungen anstehen.

Welche finanziellen Vorteile bringt das Bauherrenmodell?
Die Besonderheit des Bauherrenmodells liegt darin, dass die Herstellungskosten über 15 Jahre und nicht, wie im Regelfall bei einer Eigentumswohnung, über 67 Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden können. Zusätzlich sind diverse Entwicklungskosten in der Bauphase abzugsfähig, woraus sich Anfangsverluste ergeben, die mit anderen steuerlichen Einkünften ausgeglichen werden können, was zu Steuergutschriften führt. Für den Investor entsteht dadurch ein nicht unbeträchtlicher Steuerstundungseffekt. Sofern der Investor den Immobilienerwerb großteils mit Fremdkapital finanziert, können auch Zin-sen steuerlich geltend gemacht werden.

Was spricht für ein Bauherrenmodell von TOP REAL bei einer Steyrer Immobilie?
Die Neubelebung und Verschönerung unserer Altstadt liegt unserem Unternehmen seit mittlerweile mehr als zwei Jahrzehnten am Herzen. Zu einer gelungenen Revitalisierung gehört in unseren Augen eine gute Zusammenarbeit mit überwiegend regionalen Professionisten, welche zugleich die lokalen Wirtschaftskreisläufe in Schwung hält und Ar-beitsplätze sichert. Mit unseren Projekten geben wir Impulse zur Stadtentwicklung und leisten so einen maßgeblichen Beitrag zur Aufwertung von Wohnvierteln.

Großes oder kleines Bauherrenmodell?
Die Wahl des Bauherrenmodells ist abhängig von den mitgebrachten Voraussetzungen, der Bereitschaft als Bauherr tätig zu sein und der bevorzugten Steuerbehandlung. Gerne beraten wir Sie gemeinsam mit unserem Steuerexperten, um Sie bei der Auswahl der In-vestitionsstrategie zu unterstützen.

Wesentliche Unterschiede zwischen dem kleinen und dem großen Bauherrenmodell:

Großes Bauherrenmodell
Die Voraussetzungen
•Kein einheitliches Vertragsgeflecht (Verträge über Liegenschaftskauf und
Baumaßnahmen bilden keine wirtschaftliche Einheit);
•Herstellerinitiative beim Bauinteressenten (Einfluss bei Planung);
•Herstellerrisiko trägt der Bauinteressent (finanzielles Risiko – Vereinbarung
eines Fix-preises ist idR schädlich).
Die steuerlichen Folgen
•Vorsteuerabzug für Baukosten bei steuerpflichtiger Vermietung;
•Grunderwerbsteuer nur von den Anschaffungskosten (evtl. inklusive Umsatzsteuer)
der Liegenschaft;
•Keine Befreiung von der Immobilienertragsteuer für selbst hergestellte Gebäude auf-
grund der Einkünfteerzielung durch Vermietung und Verpachtung.
•Beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen
auf 15 Jahre;
•Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes in Zusammenhang ste-
henden Nebenkosten (zB Konzeptions- und Beratungskosten) sowie Finanzierungs-kosten.

Kleines Bauherrenmodell
Die Voraussetzungen
•Aufschlüsselung der Leistungen der ausführenden Unternehmen im Rahmen der
Schlussrechnung;
•Keine uneingeschränkte Fix- oder Höchstpreisgarantie (der Steuerpflichtige muss
für Mehrkosten durch Sonderwünsche oder behördliche Auflagen aufkommen);
•Beginn der Baumaßnahmen (erster Spatenstich) nach Anschaffung der Liegenschaft.
Die steuerlichen Folgen
•Beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen
(siehe oben);
•Vorsteuerabzug ist gegeben, sofern eine steuerpflichtige Vermietung erfolgt;
•Mit der Herstellung bzw. Sanierung unmittelbar verbundene Nebenkosten sind bis zu
einem Ausmaß von 25 % den Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen zu-
zuordnen (Verteilung über 15 Jahre), darüberhinausgehende Aufwendungen sind den
Anschaffungskosten zuzurechnen (Verteilung über 50 bzw. 67 Jahre);
•Grunderwerbsteuer von Anschaffungskosten (inkl. Umsatzsteuer bei Option zur
Steuerpflicht des Verkäufers) zuzüglich Herstellungsaufwendungen (brutto inklusive
Umsatzsteuer);
•Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes in Zusammenhang ste-
henden Nebenkosten ist nach der Judikatur eingeschränkt; Ausnahme zB Finanzie-
rungskosten.

Die Unterscheidung in großen und kleinen Bauherren wird trotz Vorliegens der Bauherren-VO von der Judikatur abgelehnt und vielmehr die Sofortabsetzung von Aufwendun-gen davon abhängig gemacht, dass diese nicht mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Zusammenhang stehen.

Die Inhalte wurden aus den folgend genannten Quellen entnommen und unserem Angebot angepasst:

WertSecure GmbH, Landstraße 4-6, 4020 Linz
TPA Steuerberatung GmbH, Wiedner Gürtel 13, Turm 24, 1100 Wien, 1x1 der Immobilienbesteuerung 2024