2-FAMILIENVILLA in Weinberglage - Barmhartstal

Diese großzügig ausgestattete Villa, bietet 2 sehr komfortable Wohneinheiten die als Eltern- und Kindertrakt, bzw. als Wohn- und Bürotrakt genutzt werden können.

Das Wohnhaus ist zweigeschossig angelegt und voll unterkellert. Es erwartet Sie ein zum Wohlfüllen mit absoluter Privatsphäre, ausgestattetes Zweifamilienhaus, in einem eleganten und sehr geradlinigen Stil.

Bei der 2021 stattgefundenen Entkernung wurde viel Wert auf Energieeffizienz und moderner, offenen Raumaufteilung wie Gestaltung gelegt.

Der im Zuge der Entkernung neu angelegte Garten inkl. aller Außenanlagen, in sonniger Süd-Lage mit Outdoor-Pool und großzügigen Sitz- und Liegemöglichkeiten wie auch der Gartenpavillon bieten jeglichen Komfort & Privatsphäre zur Erholung.

FLÄCHENAUFSTELLUNG:
GRUNDSTÜCKSFLÄCHE: 1.165 m²

WOHNEINHEIT 1:
WNFL EG: ca. 122,46 m²
WNFL DG: ca. 171,07 m²
WNFL TOT/WE 1: ca. 293,53 m²

WOHNEINHEIT 2:
WNFL EG: ca. 126,53 m²
WNFL DG: ca. 44,15 m²
WNFL TOT/WE 1: ca. 170,68 m²

WNFL UG: ca. 116,00 m²
NFL UG/Garage: ca. 163,00 m²

WNFL TOT: ca. 580,21 m²
NFL TOT: ca. 163,00 m²
WNFL + NFL Ges. ca. 743,21 m²

Wohneinheit 1:
Zimmer: 6
Bad/WC: 3/4

Wohneinheit 2:
Zimmer: 3
Bad/WC: 1/2

Untergeschoss:
Bad/WC: 1/1

KFZ-Garagenplätze: max. 4 PKW‘s

Außen-Pool: ca. 9,00m x 3,80m x 1,60m

RAUMAUFTEILUNG/WOHNEINHEIT 1 – Südseitig (WNFL ca. 293,53m²):

ERDGESCHOSS (WNFL ca. 122,46 m²) –Raumhöhe: ca. 2,50m
• Eingangsbereich/Vorraum/Garderobe (ca. 15,45 m²), Aufgang in das DG
• WC (ca. 2,08 m²), mit Handwaschbecken
• Wohnzimmer mit Essbereich (ca. 41,60 m²),
• Ausgang auf die südstg. Terrasse und in Garten/Pool
• Bibliothek/Arbeitsbereich (ca. 33,60 m²)
• großzügiger Küchenbereich mit Kücheninsel (ca. 29,73 m²)
DACHGESCHOSS (WNFL ca. 171,07 m²) –Raumhöhe: ca. 2,50m
• Diele / Vorraum / Galerie (ca. 17,04 m²), Ausgang auf den Balkon (ca. 3,52 m²)
• Badezimmer / Dusche & WC (ca. 4,50 m²), mit Handwaschbecken
• ELTERNBEREICH (ca. 57,13 m²):
• Schlafzimmer 1 (ca. 19,80 m²)
• Schlafzimmer 2 (ca. 17,62 m²), Ausgang auf den Balkon (ca. 2,45 m²)
• Badezimmer mit Badewanne, Dusche (ca. 13,93 m²), angrenzendes WC (ca. 1,80 m²)
• Abstellraum (ca. 3,98 m²)
• KINDER/GÄSTEBEREICH (ca. 84,62 m²):
• Schlafzimmer/Arbeitszimmer (ca. 20,33 m²),
• Ausgang auf die Dachterrasse (ca. 12,11 m²)
• Vorraum (ca. 13,54 m²)
• Schlafzimmer (ca. 23,98 m²), Ausgang auf den Balkon (ca. 5,80 m²)
• Badezimmer mit Badewanne & Dusche & WC (ca. 28,20 m²)

RAUMAUFTEILUNG/WOHNEINHEIT 2 – Nordseitig (WNFL ca. 170,68 m²):

ERDGESCHOSS (WNFL ca. 126,53 m²) –Raumhöhe: ca. 2,50m
• Eingangsbereich/Vorraum/Garderobe (ca. 19,44 m²), Aufgang in das DG
• WC (ca. 2,08 m²), mit Handwaschbecken
• Wohnzimmer mit Essbereich (ca. 73,52 m²),
• Ausgang auf die nordstg., großzügige Terrasse und in den Garten
• offener Küchenbereich (ca. 16,99 m²)
• Arbeitszimmer (ca. 14,50 m²)
DACHGESCHOSS (WNFL ca. 44,15 m²) –Raumhöhe: ca. 2,50m
• Galerie (ca. 21,81 m²), Ausgang auf den Balkon (ca. 3,52 m²)
• Schlafzimmer (ca. 16,92 m²)
• Badezimmer mit Dusche & WC (ca. 5,42 m²)

RAUMAUFTEILUNG/UNTERGESCHOSS:
(WNFL ca. 116,00 m²/NFL ca. 163,00 m²), Raumhöhe: ca. 2,30m
• Vorraum/Garderobe/Aufgang zu Wohneinheit 2 (ca. 17,29 m²)
• Eingangsbereich/Vorraum/Aufgang zu Wohneinheit 1 (ca. 43,31 m²)
• Fitness / Wellnessraum (ca. 31,37 m²), Aufgang nach Außen/Garteneingang
• Saunabereich (ca. 15,12 m²)
• Vorraum/Gang (ca. 5,30 m²)
• Badezimmer mit Dusche (ca. 7,07 m²)
• WC (ca. 2,02 m²) mit Handwaschbecken
• Waschküche (ca. 18,87 m²), WM+WT
• Wirtschafts- Hobbyraum (ca. 16,39 m²), Photovoltaik-Speicher
• Lager- Abstellraum (ca. 10,45 m²)
• Technikraum (ca. 8,29 m²), angr. Pellets-Lagerraum (ca. 12,39 m²)

GARAGENBEREICH (NFL ca. 96,12 m²)
• Garage für 2 PKW’s (ca. 54,71 m²)
• Zugang zum UG (ca. 13,51 m²), Motorradabstellplatz
• Fahrradabstellraum (ca. 22,00 m²)
• Müllraum (ca. 5,90 m²), vom Einfahrtsbereich Garage begehbar

SONSTIGES:
• Baujahr ca. 2002
• Ziegelmassivhaus 25cm Ziegel, 10cm Vollwärmeschutz
• ENTKERNUNG 2021/2022
• (neues Dach, Gaupen, Fassade, Fenster- u. Türentausch, Umbau-Innenbereich, Heizung, Photovoltaik, Elektrik, Installationen, Außenanlagen, Pool etc.)
• Laufende Instandhaltungen

AUSSTATTUNG INNEN:
• Hochwertige Tischler-Einbauküche Faustmann mit Einbaugeräten von Miele, Kücheninsel mit Barbereich, Granitarbeitsplatte
• Hochwertiges Feinsteinzeug im gesamten EG & OG / Wohneinheit 1,Stein & Fliesenbelag EG & OG/Wohneinheit 2
• Badezimmer aus Feinsteinzeug – Tischler-Möbel/Wohneinheit 1,
• Fliesenbelag in Wohneinheit 2 & UG
• Heizung – Pelletsheizung Fa. Fröling, Sacksilo max. 15m³,
• Fußbodenheizung EG/OG/UG
• Stromgewinnung durch Photovoltaikanlage mit 10kWh-40 Module am Dach
• Warmwasser 500 Ltr. Boiler
• offener Kamin mit großem Sichtfenster, im Wohnzimmer
• Kunststoff-Fenster von Josko, 3-fach isoliert, tlws. ISG, mit Vertikalmarkisen, Alu-Schiebetür im Bürobereich EG
• Vollholz-Innentüren
• Einbauschränke im Eingangsbereich & Garderoben & Büro etc.
• Hausautomation von LOXON (gesamte Haustechnik, Sonnenschutz, Heizung, Pool,
• über App steuerbar!)
• Videogegensprechanlage

AUSSTATTUNG AUSSEN:
• Südseitige & nordseitige, geschützte große Terrassen, mit hochwertigen Steinbelag
• traumhaft schöner eingewachsener Garten, mit tlws. Altbaumbestand & Steinmauern
• POOL mit großzügigem Liegebereich 9,00m x 3,80m x 1,60 (Sandfilteranlage)
• Hauseingänge, Gehwege aus Steinbelag
• Gartenpavillon
• Bewässerungsanlage & Beleuchtungskonzept im gesamten Garten, Loxon gesteuert!
• abgetrennter Müllraum

LAGE & INFRASTRUKTUR:
• Absolute Grünruhelage, gegenüber der Weingärten, oberhalb des Barmhartstal
• SÜD-Ausrichtung / Wohneinheit 1, NORD-Ausrichtung / Wohneinheit 2
• rasche Verkehrsanbindung zur A21 (Gießhübl) und Richtung Flughafen Wien, in ca. 35 Minuten im Zentrum von Wien, ca. 3 min. zum Sportgymnasium Ma. Enzersdorf

ENERGIEAUSWEIS:
HWB: 68 kWh/m²a (Klasse: C)

KAUFPREIS: Auf Anfrage

KAUFNEBENKOSTEN: 3,5 % Grunderwerbssteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr,
3 % Provision zzgl. 20% USt. und Vertragserrichtung nach Vereinbarung, jeweils bezogen auf den Kaufpreis.