GROSSZÜGIGE VILLA IN UNVERBAUBARER AUSSICHTSLAGE: 6 Zimmer, 2 Bäder, 3 WCs, Doppelgarage, Nebengebäude auf 3200m².

OBJEKTBESCHREIBUNG
Diese traumhafte 3.206 m² große Liegenschaft besticht durch ihre einzigartige und unverbaubare Aussichtslage im Villenviertel Ottenheim nahe dem Ortskern von Eichgraben.
Die Grundstücksfläche setzt sich aus 1.477 m² Bauland und 1.729 m² Grünland zusammen.
Das dreigeschoßige Hauptgebäude wurde im Jahr 1994 in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein Erdgeschoß und Obergeschoß mit 250m² Wohnfläche, sowie über ein Kellergeschoß mit 125 m² Nutzfläche.
Das Gebäude und die Außenanlagen verbreiten bereits beim ersten Betreten ein komfortables Lebensgefühl und sind baulich in einem sehr guten Zustand.
Die Wohnfläche unterteilt sich in sechs getrennt begehbaren Zimmern, eine Küche mit Speis, 2 Bäder und 3 WCs.
Die Raumhöhe beträgt 3 Meter im gesamten Wohnbereich.
Die großzügige Verglasung im Wohnzimmer zur Garten-Terrasse hin schafft ein komfortables Wohngefühl und die Balkone der Zimmer im Obergeschoß bringen die traumhafte Aussichtslage zur Geltung.
Im Kellergeschoß befinden sich ein geräumiger Sauna- und Liegebereich, ein großer Hobby- u. Fitnessraum, ein Weinkeller und weitere Nutzräume. Die Deckenhöhe im Kellergeschoß beträgt komfortable 2,75 Meter.
Das straßenseitig gelegene Nebengebäude beherbergt die Doppelgarage und eine Werkstatt.
Die Beheizung und Warmwassererzeugung erfolgt durch eine zentrale Gastherme kombiniert mit einer zusätzlichen Solar-Anlage am Dach.
Die Fenster sind hochwertige 2-fach isolierverglaste Holz-Aluminiumfenster. Die Außentüren sind isolierverglaste Massivholz-Glas Türen.
Die Elektroleitungen, Wasser- und Abwasserleitungen sind zeitgemäß am Stand der Technik.

Raumaufteilung
• Im Erdgeschoß bildet ein ca. 20 m² großer Vorraum mit Stiege ins Ober- und Kellergeschoß den Eingangsbereich. Daran angeschlossen ist ein ca. 60 m² großes Wohn-/Esszimmer mit großem Kamin und einer Fensterfront mit herrlichem Fernblick über die Terrasse in den schönen Wienerwald. Zusätzlich sind im Erdgeschoß ein ca. 22 m² großes Schlafzimmer, eine ca. 14 m² große Küche mit angeschlossener Speis, ein Badezimmer und zwei Toiletten.
• Im Obergeschoß befindet sich ein ca. 25 m² großer, zentraler Flur, von dem aus man in vier einzeln begehbare Zimmer mit traumhaftem Ausblick und eigener Loggia gelangt. Weiters gelangt man vom Flur in das Badezimmer und eine Toilette im Obergeschoß.
• Das von innen als auch außen zugängliche Kellergeschoß bietet auf 125 m² Nutzfläche einen 41 m² großen zentralen Hobby- u. Fitnessraum, einen ca. 26m² großen Saunabereich mit Liegeraum, einen 10m² Weinlagerraum, eine 19 m² Waschküche/Trockenraum und einen ca. 20 m² Geräteraum.
• Die Doppelgarage ist ca. 41 m² groß und mit automatischen Rolltoren ausgestattet. Ein Geschoß darunter befindet sich die Werkstatt.

ECKDATEN
• Grundfläche: 3.206m²
• Flächen-Widmung: 1.477 m² Bauland-Wohngebiet (BW-2WE) und 1.729 m² Grünlandfläche (Glf)
• Bebauungsdichte (max. verbaubare Fläche): lt. Formel ca. 23% ca. 340 m2 pro Etage
• Mittlere Gebäudehöhe bis 5-8m, Bauklasse I, II, %, 2 Etagen möglich
• Einfamilienhaus
• Wohnfläche 250 m²
• Nutzfläche Hauptgebäude: 375 m²
• Baujahr: 1994
• Bauweise: Keller Stahlbeton, vollunterkellert, Mauerwerk 30 cm Ziegel-Massivbau Decken Massivdecken in KG und EG,
• Dach: Satteldach Dachstuhl, Eindeckung mit Dach-Ziegel.
• Fenster und Außentür: 1994, Scheiben 2-fach isolierverglast
• Außenfassade: Wärmedämmputz.
• Zustand: sehr gut
• Flächenaufteilung: Wohnfläche EG ca. 125 m², OG ca. 125 m², Keller 125 m²
• Anzahl Etagen: 3
• Zimmer: 6
• Anzahl der Badezimmer: 2
• Anzahl WC: 3
• Böden: Cottto-Fliesen, Landhausdielen.
• Anschlüsse an das Gasnetz, Ortswasser- und Kanalnetz, Telefonnetz, Kabel-TV, Sat-Anschluss vorhanden.
• Heizung und Warmwasser.
o Zentrale Gas- und Solarheizung,
o offener Kamin,
o optional Einzelöfen im EG und OG möglich.
• Energieausweis:
o HWB (kWh/m²/Jahr): 100, HWB Energieklasse: D,
o fGEE : 1,81 fGEE : Energieklasse D
• Nebengebäude:
o Doppelgarage ca. 41 m²
o Werkstatt ca. 30 m²
• Ergänzungsabgabe gem. §39 NÖ BO im Anlassfall 8.166,75EUR.
• Betriebskosten: monatlich ca. 120- EUR
• Verfügbar: sofort