EXKLUSIVES WOHNEN in TRAUMRUHELAGE

Exklusiv und sehr geschmackvoll ausgestattete Einfamilienvilla oberhalb der Weinberge, mit absoluter Privatsphäre in ruhiger, sonniger und uneinsichtiger Aussichtslage.

Die 1992 in Massivbauweise fertiggestellte Einfamilienvilla besticht durch die sehr geschmackvolle, dezente, perfektionistische Gestaltung und sein gemütliches Wohnklima.

2015 wurde die Villa einer Komplettsanierung unterzogen, laufende Erneuerungen (Heizungstechnik) wurden durchgeführt.

Der natürlich, äußerst gepflegte, angelegte Garten, mit seinen zahlreichen Sitz- und Liegemöglichkeiten, sowie der Naturpool-Bereich mit großzügiger Holzterrasse bietet ausreichend Möglichkeit zur Entspannung.

FLÄCHENAUFSTELLUNG:

WNFL EG: ca. 162,32 m²
WNFL OG: ca. 144,95 m²
WNFL EG+OG: ca 307,27 m²
WNFL UG: ca. 187,85 m²
WNFL TOT: ca. 495,12 m²

GRUNDSTÜCKSFLÄCHE: 1.254 m²

Natur-Pool
Zimmer: 7
Bäder/WC: 3/4

Terrasse EG (ost/südstg.): ca. 35,80 m²
Balkon OG (ost/südstg.): ca. 7,90 m²
Balkon OG (weststg.): ca. 7,60 m²

Garage: 2 PKW’s (ca. 40,64 m²)

RAUMAUFTEILUNG:

ERDGESCHOSS (ca. 162,32,00 m² WNFL) – Raumhöhe: ca. 2,78 m – max. ca. 3,03 m:

• Windfang (ca. 8,25 m²), Garderobe
• Foyer/Diele (ca. 23,57 m²), Aufgang in das OG, Abgang in das UG
• Wohnzimmer & Bibliothek (ca. 49,54 m²), Ausgang auf die Terrasse (Ost/Süd) und in den Garten
• Büro & Arbeitszimmer (ca. 29,48m²)
• Küche mit Essbereich (ca. 25,97 m²), angrenzende Speis (ca. 4,59 m²)
• Gäste-WC (ca. 3,17 m²)

OBERGESCHOSS (ca. 144,95 m² WNFL) – Raumhöhe: ca. 2,70 m:

• Galerie Treppenaufgang (ca. 14,12 m²)
• Master Bedroom (ca. 26,83 m²), Ausgang auf den Balkon (oststg. ca. 7,90 m²)
• Badezimmer (ca. 9,86 m²), mit Badewanne, Dusche, Wachbecken
• WC (ca. 1,94 m²)
• Schrankraum (ca. 18,23 m²)
• 2 Kinderzimmer (ca. 30,25 m²/ ca. 30,59 m²), Ausgang auf den Balkon (weststg. ca. 7,60 m²)
• Badezimmer (ca. 10,70 m²) mit Dusche, Waschbecken
• WC (ca. 1,94 m²)

UNTERGESCHOSS (ca. 187,85 m² WNFL) – Raumhöhe: ca. 2,34 m – max. 2,79 m:

• Vorraum (ca. 14,12 m²), Treppenaufgang in das EG (Technikraum)
• Wellnessbereich & Gästebereich
• Sauna & Vorraum (ca. 18,69 m²)
• Schlaf- bzw. Gästezimmer (ca. 17,00 m²)
• Ruheraum bzw. Wohnzimmer, mit offenem Badezimmer (ca. 20,21 m²)
• WC (ca. 1,77 m²)
• Fitnessraum (ca. 31,38 m²), Ausgang in den Garten
• Büro bzw. Arbeitsraum (ca. 8,50 m²)
• Wirtschaftsraum WM+WT (ca. 10,29 m²)
• Abstell- bzw. Lagerraum (ca. 25,97 m²)
• Vorraum- bzw. Lagerraum (ca. 15,80 m²)
• Heizraum (ca. 12,44 m²)
• Schutz- bzw. Lagerraum (ca. 10,18 m²)

Garage für 2 PKW’s (ca. 40,64 m²) mit elektrischem Torantrieb, an der Grundstücksgrenze,
inkl. Garagenkeller (ca. 40,64 m²) mit Hebeanlage & Wasserdruckpumpe.

Bei den m²-Angaben handelt es sich um ca.-Angaben.

AUSSTATTUNG INNEN:

• Exklusiv gestaltete Englische-Tischler-Küche (Neptune) mit gemütlichem Essbereich (8-10pax)
• Einbaugeräte/Miele: Backrohr, Geschirrspüler, Dunstabzug/Küppersb. Herdplatte/Bosch, Side by Side – Kühl & Gefrierschrank mit Eiswürfelbereiter/Küppersb.
• Arbeitsplatte aus Granit-Stein
• Hochwertig ausgestattete Badezimmer von Villeroy & Boch, Armaturen von Dornbracht, hochwertige Keramikbeläge
• Fenster:
• Holzfenster mit 2-fach Isolierverglasung, tw. Insektenschutz
• Türen:
• Tischler-Vollholztüren
• Vertäfelungen an den Wänden in Tischler-Maßarbeit
• Böden:
• Terrakotta Böden im EG
• Parkett Landhausdiele Eiche matt von Scheucher im OG, Büro EG
• Fliesenbelag im UG
• offener Kaminbereich im Wohnzimmer, aus Marmor
• Hochwertige Tischler-Einbauschränke im Eingangsbereich (Neptune) u. Schrankräume im EG & OG, Bibliothek im EG
• Wäscheabwurfschacht

TECHNISCHE AUSSTATTUNG:

• Warmwasser - Luft/Wärmepumpe von EHT (ca. 2020)
• Gasheizung von Vaillant (Tausch ca. 2019), laufend gewartet
• Fußbodenheizung (Räume & Bereiche einzeln regulierbar, Zirkulationspumpe), Wandheizung im Büro EG
• Klimaanlagen von Daikin in allen Wohnräumen & Küche
• Enthärtungsanlage von i-Soft, Wasserfilter & Magnetfilter
• Alarmanlage mit Bewegungsmelder, Türen & Fenster verkabelt
• Sauna & Fitnessraum

AUSSTATTUNG AUSSEN:

• Natur-Pool mit Filteranlage, vollautomatisch, Zulauf durch Wasserbrunnen
• Holzterrasse / Sitz u. Liegebereich, um den Naturpool
• Bewässerungsanlage, vollautomatisch
• Gartenbeleuchtung mit Zeitschaltuhr
• Hebeanlage & Wasserdruckpumpe (erhöhter Wasserdruck) im Garagenkeller, für das gesamte Haus & Garten

LAGE:
• Absolute Grünruhelage, mit uneinsichtigem Weitblick, oberhalb des Barmhartstal
• OST-Ausrichtung
• rasche Verkehrsanbindung zur A21 (Gießhübl) und Richtung Flughafen Wien, in ca. 35 Minuten im Zentrum von Wien, Schulen in unmittelbarer Nähe.

ENERGIEAUSWEIS:
HWB: 92,35 kWh/m²a (Klasse: C)
fGEE: 1,41 (Klasse: C)
Ausstellungsdatum: 17.10.2023
Gültigkeitsdatum: 17.10.2033

KAUFPREIS: auf Anfrage

KAUFNEBENKOSTEN:
3,5 % Grunderwerbssteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr,
3 % Provision zzgl. 20% USt. und Vertragserrichtung nach Vereinbarung,
jeweils bezogen auf den Kaufpreis.