EXKLUSIVES WOHNEN in WEINBERGLAGE

Sehr geschmackvoll ausgestattetes Einfamilienhaus inmitten der Weinberge in Ruhelage, mit absoluter Privatsphäre in sonniger, uneinsichtiger Aussichtslage Richtung Barmhartstal, am Ende einer privaten Sackgasse (Servitut).

Die geschützte Lage der Fahnenparzelle verhindert sämtlichen Straßenlärm, ein Paradies der Ruhe und Erholung und doch nicht weit entfernt in den Ortskern bzw. nach Wien.

Das 2004 in Massivbauweise fertiggestellte Einfamilienhaus besticht durch seine geschmackvolle, äußerste gepflegte, dezente Gestaltung und das äußerst gemütliches Wohnklima.

2010/2020 wurde die Innenraumgestaltung (Bäder, Böden etc.) komplett renoviert und im Obergeschoss durch zusätzliche Dachflächenfenster zur weiteren Lichtdurchflutung erweitert.

Der natürlich, angelegte Garten, bietet ausreichend Möglichkeit zur Entspannung & Erholung.

FLÄCHENAUFSTELLUNG:

WNFL EG: 114,83 m²
WNFL OG: 110,98 m²
WNFL EG+OG: 225,81 m²

WNFL+NFL KG: 117,44 m²
WNFL+NFL TOT: 343,25 m²

GRUNDSTÜCKSFLÄCHE: 602 m²

Zimmer: 7
Bäder/WC: 3/4

Terrasse EG: ca. 30,00 m²
Balkon OG: ca. 6,60 m²/westseitig

KFZ-Abstellplatz: 2 PKW's (tlws. überdacht)

RAUMAUFTEILUNG:

ERDGESCHOSS (ca. 114,83 m² WFL) - Raumhöhe: ca. 2,77m
• Eingangsbereich/Windfang (ca. 4,48 m²)
• Foyer/Diele (ca. 15,54 m²), Treppenaufgang in das OG
• Wohnzimmer & mit offenem Essbereich (ca. 43,64 m²), süd/westseitig Ausgang auf die westseitige Terrasse (ca. 30,00 m²) & in den Garten.
• Küche (ca. 13,40 m²), Zugang durch Foyer & WZ
• Vorratsraum/Speis neben Küche (ca. 1,74 m²)
• Arbeitszimmer (ca. 19,18 m²), Ausgang auf die westseitige Terrasse & in den Garten
• Gästezimmer/Arbeitszimmer (ca. 13,35 m²)
• Gäste-WC (ca. 3,50 m²), Handwaschbecken

OBERGESCHOSS (ca. 110,98 m² WFL) - Raumhöhe: ca. 2,58m
• Diele/Galerie Treppenaufgang (ca. 14,23 m²)
• Master Bedroom (ca. 19,28 m²), Ausgang auf den Balkon (ca. 6,60 m²), westseitig, angr. Badezimmer (ca. 11,58 m²), Dusche, WC & Bidet, Ausgang auf den Balkon
• Garderobenzimmer/Schlafzimmer (ca. 19,04 m²), südseitig
• Schlafzimmer (ca. 17,59 m²), südseitig
• Schlafzimmer (ca. 18,49 m²), ostseitig
• Badezimmer (ca. 10,77 m²), Dusche, WC & Bidet

KELLERGESCHOSS (ca. 117,44 m² WNFL) - Raumhöhe: 2,41m
• Vorraum (ca. 13,07 m²), Treppenaufgang in das EG - Ausgang in den Garten
• Fitnessraum (ca. 39,82 m²), Anschlüsse für Teeküche vorhanden!
• Garderobe (ca. 17,50 m²)
• Wirtschaftsraum (ca. 19,30 m²), Dusche & Waschtisch, WM+WT
• WC (ca. 1,74 m²), Handwaschbecken
• Lager/Abstellraum (ca. 7,70 m²)
• Abstellraum/Hobbyraum (ca. 10,65 m²)
• Heiz- und Technikraum (ca. 7,66 m²)

KFZ- Abstellplätze für 2 PKW's vor dem Haus vorhanden /tlws. überdacht! Einfriedung möglich!

Bei den m²-Angaben handelt es sich um ca.-Angaben.

AUSSTATTUNG INNEN:
• Landhausküche mit Einbaugeräten (Siemens & Miele) & Barbereich
• sehr geschmackvolle Badezimmer mit Dusche, Waschbecken, WC & tlws. Bidet
• Kachelofen im Wohn & Esszimmer
• Klimaanlage im Wohn & Esszimmer
• Fenster: Kunststofffenster mit 2-fach Isolierverglasung, tlws. Rollläden, Dachflächenfenster m. Beschattung
• Türen: hochwertige Tischler-Vollholztüren
• Böden: Parkett/Diele im Wohnzimmer & Schlafzimmer & OG, Feinsteinzeug im Eingangsbereich & Foyer, Küche u. Kellergeschoss
• Einbauschränke in Garderoben OG & KG
• großzügiger Wohnkeller/Fitnessbereich - Lichteinfall durch begrünte Böschung im Garten!

TECHNISCHE AUSSTATTUNG:
• Baujahr 2004, laufend saniert & instandgehalten
• 2010/2020 Renovierung, Böden & Bäder, Raumveränderungen, Dachflächenfenster
• Massivbauweise 38cm Porotherm
• Gasheizung von Vaillant, laufend gewartet, Baujahr: 12/2023
• Radiatoren & tlws. Fußbodenheizung (Bäder & tlws. Steinbelag)
• Entkalkungsanlage
• Alarmanlage

AUSSTATTUNG AUSSEN:
• Steinplatten auf Terrasse & Eingangsbereich
• Pflasterung im Einfahrtsbereich & KFZ-Abstellplätzen
• Markise elektrisch bei Terrasse/westseitig
• Rasenroboter
• Gartenbeleuchtung

LAGE
• Absolute unverbaubare Grünruhelage, am Ende einer Sackgasse neben den Weingärten
• SÜD/WESTLAGE
• rasche Verkehrsanbindung zur A21 (Brunn am Gebirge/Gießhübl) und Richtung Flughafen Wien, in ca. 35 Minuten im Zentrum von Wien

BETRIEBSKOSTEN:
Gemeindeabgaben: ca. 150,00 (Kanal, Wasser, Müll, etc.) pro Monat
Da die Liegenschaft nicht permanent bewohnt wurde, ist kein realistischer Vergleich möglich!

ENERGIEAUSWEIS:
HBW: 49,40 kWh/m2a (Klasse: B/C)

KAUFPREIS: auf Anfrage

KAUFNEBENKOSTEN: 3,5 % Grunderwerbssteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr,
3 % Provision zzgl. 20% USt. und Vertragserrichtung nach Vereinbarung, jeweils bezogen auf den Kaufpreis.